单间均价5000元，24小时全年无休服务，自如寓是如何经营公寓的

最近一直听身边的妹子说“自如的房子去晚了就没有，所以我一次性交了1整年的租金”。还有一个小伙伴说，自己在自如寓里住了两年，什么懒毛病都惯出来了，有事儿只会找管家，她还说，“以后买房还有什么意义呀，不如一直住在公寓”。

按理来说，春节这个档口并非租房旺季，为何北漂小伙伴都“扒着”自如不肯放手，这着实让人好奇。于是小编查询了自如在望京地区的两款租房产品，分布式公寓“自如友家”与集中式公寓“自如寓”：

自如App上显示的价格：望京自如寓的租金为6800元左右，而整租式自如友家产品为5500左右

而同等地段的其他平台出租产品是这样的：

从价格上来说，自如的整租式租房与市面上的社会租房差异性并不大；但妹子们一再强调，从装修、家具、电器等的新旧程度来看，自如提供的产品在使用性上更好，并且还有管家服务，自如充当“二房东”，可以解决“找房东办事儿麻烦”这个痛点。

通过自如App，用户可以实现在线找房，在线交租。也就是说，自如是“性价比”和“省心”抓住这群年轻人的？

看看自如宣布的数据：

自如宣布已拥有超过40万的自如客和20万房间；

其中7成租客年龄在20岁到30岁，并拥有本科学历；

还有25%的自如客已经结婚；

平均每分钟有7位自如客通过自如App缴纳房租；

平均1.3分钟会租出一间房子，每5.3分钟会收一套房子。

其实自如最早开发的是分布式租房产品“自如友家”，后来又开发了整栋式公寓“自如寓”和独户式公寓“自如整租”。

　从自如友家到自如寓

2011年6月，自如事业部成立，这是自如的前身。自如将北京的出租房源进行了整合，数据收录，并针对不同房型进行房屋改造，家具电器配给，从而推出了自如最早的分布式租房产品，“自如友家“。

对于业主方，自如的角色是物业增值与管理方，是”承租人“；对租客，自如则是提供标准化的公寓式租房服务，是”二房东“。

一般来说，自如会和房东签订协议，签订3-5年左右合约，然后集中进行设计、改造，房东老旧的家具、电器一般都会被撤出，换上新的。自如提供打包服务，包括搬家服务、管家服务、双周保洁、免费维修等。在相同地段、差不多房型房源里，自如的报价要高于一般中介报价，但也是通过统一改造（装修、家具）和管理，获得一定程度溢价和服务费。

熊林说，“一开始，我们就不想只解决那么几个人的问题，而是能尽量解决多的，所以分布式是一个最快的切入方法。它的供应量也大，需求也大，平均用1800元的价格解决一个住房需求。”

随着用户的成长，自如观察到原来自如友家的很多“自如客”开始对住房有了更高要求，比如能不能租到一个带卫生间的主卧？能不能拥有独立厨房？能不能满足随时健身的需求？

2012年10月，自如推出了首款公寓产品，将府公园自如寓，单间公寓均价5000元。截至目前，自如寓共在北京、上海两地完成7处公寓开张。自如寓是自如友家的消费升级产品，除了让用户拥有自己独立房间与卫生间之外，还配备了公共活动空间、健身房、会议室；提供24小时安保、代收快递、社群服务等。

自如CEO 熊林

熊林透露，有超过6成的自如寓用户来自原来的自如友家。

不太快的自如寓

“从整栋拿房的租金成本来看，最赚钱的一定不是做青年公寓。”自如网CEO熊林说。以望京自如寓为例，“它最高盈利方式一定不是做成现在的户型，而可能是做几套四五十平米的CEO公寓，因为那边正好位于跨国公司比较集中的望京科技园一带。”

从2012年第一家自如寓开张，自如已经完成了7座整栋式公寓的布点，这个速度不能说太快。熊林评价说，“在今天这个行业里，如果真正要做一款有清晰定位的产品，它的速度是没法飞起来的。”

自如做公寓的逻辑并非是“项目型的”，而是“产品型”。

所谓“项目型”公寓则是按照土地价值、地理位置等进行估价，可以做成高档公寓就做高档公寓，可以做成经济公寓就做成经济公寓，一切以项目的盈利性为导向。

以望京自如寓为例，假设自如把它做成高档公寓，涌现的盈利点就更多，例如就可以通过配置更好的家具、浴缸等获得更高的溢价。

“如果用做项目的思维做公寓，也可以非常小而美，也可以赚到钱，但对自如而言，我们一开始就选择服务20岁到35岁年轻人，满足他们的住房需求，因此无法特别弹性化，”熊林说。

自如一直在做的事情是租房“标准化”

就望京自如寓一间5000元的单间为例，同等地段、含客厅的一室户租价也要在在4000元到5000元不等。乍比之下，自如的公寓确实贵了好多，但由于要折算上各种附加值（运营开销、装修、家具等），他们最终只能实现微盈。

过去，季琦的华住集团已经把经济型酒店做到了极致，12个人就可以经营一个酒店；而熊林希望自己通过目前开张的7栋自如寓将运营公寓这件事也标准化下来。

熊林说，在自如寓，只需3个员工就可以满足日常运营需求。

一般来说，连锁酒店的日常运营需要大量人力，因为酒店的计价方式是按照“单间房间、一晚价格”来计费；而公寓面临的情况是：租赁周期相对长，租客相对于稳定，因此维护成本要少很多。

尽管需要的人少，但自如对于公寓管家的要求非常高，除了要在公寓租售期配合租客看房之外，还要充当“消防队员”角色，无论租客有什么紧急需求，他们都必须给出响应，因此自如的管家都是24小时stand by。

此外，连锁酒店还需要分出相对多的利润来请OTA、旅行社帮助分销，而公寓则不用支付这笔开销。这也解释了为什么如今公寓创业火了。熊林的建议是，“如果自己持有物业，改装成公寓能以更小的投入带出更稳定的回报。”

“当我们很清楚自己要服务什么样的人群后，我们就可以把自己的产品给标准化下来，并对每一栋公寓提出运营目标和系统建设。”

都知道中国的住房是个大刚需市场，也是一个万亿市场，在这样一个庞大的蛋糕面前，谁也没有办法独吞。2015年，雷军的两把投资（YOU＋公寓和寓见公寓）烧出了所谓“公寓”风口。一时间， 大家都觉得这钱有的赚，但就是太难赚了，因为做直营很累，于是很多人开始想做平台。

熊林说，如果你想做平台，不妨先这么问问自己：

直营的链条做全了吗？

是否真正驾驭了系统？

是否真正为住客解决了从入住到退租的整个流程？

对于加盟，自如的态度是谨慎的，因为他们发现，盲目的加盟只会让自己更难做，甚至死的更快。

互联网租赁、品牌公寓，是当下所有新兴行业里最“重”的一个领域，对于行业来说，尽管曾经风风火火，但大致上还是处于非常早期的阶段。熊林说，“考验所有从业者的地方并不在于怎么拿房，怎么改造，而是怎么去消化房源，保证一定的出租率，在这点问题上，无论是盲目的扩张还是寻求加盟对于从业者而言都是致命的自残”。