联合办公的冰火两重天，梦想加的另一种风景

联合办公空间的下半场，是伴随着一系列变数开启的。一面是项目同质化，那就大鱼吃小鱼，另一面则是，找准航道不断深耕。

在城市核心区域布局的品牌，如WeWork、梦想加、裸心社和氪空间等也在暗自较劲。梦想加宣布完成总规模达3亿元B轮系列融资，继续主打智能化服务，成为北京、成都规模最大、密度最大的共享办公品牌。裸心社与USGBC达成战略合作，开启联合共建模式。

联合办公这个行业就像直播一样，来势很凶，潮水退却也迅速。经历了2015年的井喷之后，越来越多的人接受联合办公空间的时候，却也出现了普及过度的现象，比如说孵化器太多了，创业者不够用了。

行业加速洗牌，往往都是乱想跌出和马太效应凸显的征兆。联合办公空间的下半场，显然还需要回答诸多根本性的问题，比如，如何避开讲故事的坑，逃出当包租婆赚不了钱的魔咒，联合办公行业的核心竞争力究竟在哪？

联合办公空间活得怎么样？

随着新经济条件下自由职业者、远程工作者、流动工作者等群体的出现和不断扩大，联合办公空间在欧美等国家兴起。短时间内诞生了WeWork、The Yard、workspring等品牌，并在世界范围内开设了大量联合办公空间，这些联合办公空间普遍通过灵活会员制的空间使用方式和丰富的活动组织，既实现了自身商业模式的成功，同时也对当地创业创新氛围起到了重要推动作用。

2015年被称为中国众创空间的元年。这一年，众创空间从50余家发展到2300多家，增长近46倍。全国包括2345家众创空间在内的孵化器达到4875家，成为全球孵化器数量最多的国家。

从2015年起联合办公行业融资事件增加，投资热度上升。投资多以天使轮和A轮为主，但只有少数企业发展到B轮融资和新三板挂盘阶段。

再往后走，联合办公行业就出现了有笑有泪，甚至是冰火两重天的局面。2016年10月，联合办公空间Mad Space因租金上涨、入驻率不足50%、后续资金链断裂宣布破产倒闭。

Mad Space位于东五环路附近的北京铭基国际创意园内，运营仅一年不到的时间；2016年4月，曾是Airbnb进入中国市场时所入驻的孵化器孔雀机构，因拖欠物业管理费、亏本严重而关门；2016年2月，成立仅4个月的深圳地库咖啡烧光百万投资而倒闭。

到了2017年，剩下的行业佼佼者也开始进入了整合和抱团取暖的阶段。 比如先是富空间被无界空间全资收购，优客工场与洪泰创新空间战略合并，之后优客工场又宣布与无界空间合并。这当然是一种扩张态势，但同样也是危机感的体现。

行业领头羊之一的优客工场在车轮式融资和并购后，受到了媒体关于其百亿估值独角兽水分、老股东股权转让等方面的质疑。随后优客工场发声明称，每一次融资后官方报道的估值都是获得投资人认可的真实数值。

而目前来看，大部分联合办公的“包租婆”们最主要的盈利模式还是房租，经营思路简单地说就是“整批零租”，实质上跟“二房东”没啥区别。而对于某些主打投融资和拿股权的孵化器来说，也陷入了瓶颈。因为好的项目大多一开始就拿到不错的投资，不会选择在小小的孵化器办公，而一般的项目走不到最后也就不存在所谓的股权套现退出。行业洗牌正在加速，大浪淘沙考验的是背后操盘者真正能够塑造的壁垒。

如何避开孵化器的坑？

我们听到更多的故事，就是联合办公一直以来推崇的投资孵化、社群、撮合服务等等。但现实中，这些拉动联合办公估值的故事确实屡屡碰壁。

大部分空间起步的时候，都聚焦在服务创业者和聚集创业资源方面，比如优客工场有毛大庆这样的创业大咖自带流量背景，36氪的氪空间则依托其媒体资源攻城略地。但我们也发现，在过去两年时间里，他们对外的口径描述出现了变化，孵化器概念被弱化，资源入股也已经很少被提及。这些项目纷纷在创业市场之外寻找新的生存空间，办公服务被提及更多，2017年智能服务更是成为最大卖点。

当然，也有很多品牌在创立之初就没有讲孵化器的故事，而是另一种打法。比如WeWork，他们定义服务创新者，模糊了所谓创业的概念，也在后来的发展中逐渐扩大客群到500强、互联网巨头。比如国内的梦想加，他们试图定义“未来办公室”，专注提供智能办公服务，指向未来的办公人群。

以梦想加为例，他们一开始就不做的事情，反而显示出行业发展趋势。不做孵化器、不参与股权投资、不持有重资产，另外重要的是，梦想加团队60%的人是设计、研发以及软硬件开发人员。他们把主要精力投放在了空间设计、智能办公和空间运营三大方面。

梦想加是唯一从起步就将空间作为产品来打造的办公空间。他们早期以与地产商、物业方合作运营的轻资产扩张为主，在B轮资本充沛以及产品成熟的情况下，开始规模化运营。一方面降低边际成本，另一方面提供更大的产品带宽，服务的受众也更广。而具体来说，梦想加至少做到了以下方面，使其避开一些坑，同时脱引而出。

一是有灵魂的空间设计。梦想加的设计师团队，负责所有项目的空间设计研发等工作，会通过建立具有品牌特色的标准和主题，营造出可以满足用户需求并提供综合性产品体验的办公环境，并且能够依据用户反馈进行后续的调整。而大多数联合办公空间的设计都由外包团队负责，难以保证主题风格的一致性与用户需求的高契合度。

其二，也是最为核心的是贯彻到底的智能办公服务。与诸多缺乏自主产品开发能力、一味复制空间装修扩张规模的品牌不同，梦想加有独立开发的智能化办公系统、功能性与标准化并重的空间设计产品，依托大数据和智能平台实现的精细化运营产品，三者共同构成了梦加“OaaS（Office as a Service，办公即服务）体系”。

怎么理解智能办公？举个通俗易懂的例子，在传统的空间系统当中，门禁、灯光照明、系统等都是分开控制的，而且需要从不同供应商处采购，并对相关人员分别进行培训。梦想加的智能办公体系则能够实现让一个保安控制所有的系统，原因在于它均由一套系统控制，不需要进行过多的培训。进出权限、财务、管理、各种能源与会议室的使用情况，在智能办公体系中，都能得到高效运转。

梦想加的智能办公体系也是对外输出的，比如2017年2⽉梦想加获得腾讯众创空间战略入股，与腾讯开放平台达成全面战略合作。梦想加智能办公体系逐步应用至遍布全国超过10万平米腾讯众创空间。

三是主打核心城市，核心地段。梦想加的布局主要在北京、上海、广州以及成都等城市核心商圈。最新数据显示，2018年3月, 四地核心区域新增签约面积超过十万平米。另外，以“为创业者服务”为标语的联合办公空间或者孵化器主打创业公司客群，但梦想加显然更为开放。从数百家小微型企业，到类似华人文化、易到、海天网联等快速扩张中的中型公司，再到传统巨头或网络巨擎如中粮、亚洲航空、铂涛集团、滴滴、今日头条、腾讯等，这些处于不同发展阶段的企业都与梦想加有密切合作。

借助以上差异化的运作，梦想加打破了联合办公空间难赚钱的魔咒，比如其已经实现多个单店的盈利。而究其根本，无非就是用科技手段，在运营效率和办公服务体验上做到极致。

谁能成为中国版WeWork？

此前，诸多联合办公品牌都说要成为中国版WeWork，但做着做着都变形成了孵化器。从根本上来看，他们学了“形”，但很难把WeWork的核心竞争力拿过来。

与自由职业者早已占据工作人口三分之一以上的美国相比，中国的自由职业者群体才刚刚形成不久。联合办公似乎只是针对互联网科技的这一戳人群而言。

但WeWork就不一样了，其积攒了各行各业的创业型或自有办公型用户。WeWork还有会员制，他们为会员提供办公空间、会议室、线上平台资源、优惠福利、社区活动。基本的入会门槛是45美元一个月的会费，当成为WeWork的会员，就有了WeWork的平台账号，可以使用线上平台，进入WeWork的创业者社区，享受WeWork引入的各种各样的商业服务、商家福利。

而WeWork的盈利方式主要来自两方面，一是办公空间租赁的租金费用；第二就是为会员提供服务的收费。财务、推广、品牌、数据、设计、法务、投资、软件开发、设计、公共关系、IT、保险。比如WeWork 直接提供的IT支持收取$125/小时的费用、私用路由器收取$195/月的费用。

这对于物美价廉的孵化器来说，又是一个可望不可即的高度。这也就是为什么WeWork入场中国的时候其实也会水土不服。

一份名为《2017年灵活办公空间展望》的报告中显示，联合办公在近两年保持着30%的增速发展，预期在2030年将占据整体商办市场30%体量，成为千亿市场规模的行业。纵观联合办公行业起势的近三年时间，投资动作日益活跃、品牌合并以及头部效应渐显，但同时快速发展的行业也将面临劣币当道、品牌同质化过重、虚假繁荣等种种考验。

联合办公仍然是一个庞大的市场，一线城市的厮杀还会继续，新一线城市的争夺战也已经拉开，比如梦想加已经开始抢摊成都市场。与其要讲故事争做中国版的WeWork，不如回归科技赋能的本质。说不定，这样能看到另一种风景。