民宿品牌化，酒店碎片化，他要用“城市共享住宿空间”定义“新酒店"

“千屿Islands”在城市核心地段，提供中端酒店房间。

它称自己是一家“城市共享住宿空间品牌”。甘宜哲说，如果你觉得拗口，也可以称这是一家“新型酒店集团”。

甘宜哲是千屿的创始人兼CEO，93年生，北大法学院毕业，身上带有辩论队出身的傲气。他一创办这个明星项目，就被无数投资机构哄抢，仅半年时间就融资数千万元人民币。

我问甘宜哲，对于消费者，千屿的房间跟中端酒店有什么区别？“没区别。”甘宜哲说。

“那你怎么赚钱？”他觉得这个问题很好笑。“当然能赚钱啊。谁能在核心商圈提供中端酒店房间，谁就能赚到钱。”

但问题是，能提供这些房间的人寥寥无几。甘宜哲表示，很早以前，在核心地段有房间的物业，就批量被低端酒店签走了。这些合同一签就是15到20年，以至于如今，酒店需求从低端转向中端，却没有连成片的房间能做成中端酒店了。

如今，中端酒店的供给-需求已经非常扭曲，因此房间供不应求。他给出数据称，在美国，酒店高中低端的供应比例是49%、40%、11%。中国的中端需求类似，供给却只有8.1%。那些很不好卖的低端酒店，供给却占据86.3%的份额。

低端酒店徒占着房间，租出率却只有46%。而他们常年空置的房间，给中端酒店太少，自己改造又一下拿不出一两千万的资金。于是房间只好空着。一边是卖不出去的零散闲置房间，一边是紧缺的核心商圈中端酒店。

千屿的核心，就在于高效地运营这些零散房间，做成中端酒店。

这也是甘宜哲称之为“新型酒店集团”的原因：传统酒店的集中管理、人工定价方式，是不可能低成本运营这些房间的。

说到这里，甘宜哲拿起桌子上的玻璃茶壶：传统酒店，就像这里面的大石头，看似把空间填满了，其实还有很多缝隙。如果我能把沙子倒进这些缝隙，运营零散房间，缝隙可能比石头的体积还要大。

但千屿要怎么运营这些房间呢？简单来说就是以下几条：

互联网订单系统，实现分散下单，实时定价。

智能硬件如门锁、水电表，实现房客自助登记入住。

保洁派单系统，安排保洁阿姨以“滴滴模式”接单打扫零散房间，并完成查房。

更精细地统计房客到店时间，将用户分享的时间进行二次销售，提高利润。

自建房间装修供应链，包括装修团队和物流仓储，降低成本，快速、标准化地批量装修。

开放加盟制，并从盈利而非通常的营收抽成，快速扩大规模抢占市场。

千屿是如何运营分散房间的？

千屿的核心，就是以高效率和低成本，运营那些传统酒店无法运营的房间。要做到这点，它的订单、保洁、管理等必须全部分散化，以适应分散的零散房间。

通常，传统酒店是这么做的：由前台调配房间，人工发放房卡，安排保洁定时打扫。客人退房后，通知保洁去整理并查房。在定价上，传统酒店则依赖有经验的店长，根据行情一日三调价或五调价，光人力成本一个月就要两万元。

可以说，传统酒店只能运营成规模的房间，一般在100间以上。如果再少，每间的成本就会太高。

千屿则建立了一套适合运营分散房间的系统，将门槛降低到30个房间规模。

具体来说，一套类似Airbnb的订单系统，会让房客自己选择入住的房间。入住时，智能门锁、水电表等会代替人工管理房间状态。保洁时，一套类似滴滴的派单系统会通知保洁阿姨，上门打扫并查房。至于定价，千屿会抓取网上附近酒店的价格，用机器学习找出利润最大化的模型，完成实时定价。

甘宜哲说，每一项技术单看都不难，但要做成并落地并不容易。“就像考北大，所有资料都是公开的，有几个人能考上？”

如今，这套系统已投入运行，管理着千屿的每一间房。

事实上，千屿可能最早开创了这种模式。当时，甘宜哲发现自己的同学做民宿，运营50间房就能年赚200万元。但按照规律，民宿作为非标品并不适合品牌化，消费频次和复购也低，很难做成规模。最终甘宜哲发现，真正赚钱的不是民宿，而是背后的稀缺物业资源。

因此，千屿要以这种新型酒店模式，批量收割零散的优质物业。

酒店中的分时租赁，让利润提高5%

相比传统酒店，千屿发明了一种“分时租赁”入住模式，来降低房客的房费，并大幅提高利润率。

“你知道传统酒店是怎么干的吗？”甘宜哲说，当你预订一间房，付的是全价款，到店却发现酒店还得收拾一会儿。这是因为它拿你没入住的房间去卖“钟点房”了。

问题是，你付的是24小时的费用，没住的时间却被酒店拿走了。这正是许多酒店入住率超过100%的秘密所在。事实上，即使酒店没卖钟点房，那些时间也被浪费了。

千屿的做法是，在下单时就询问入住时间，并把之前时间做成钟点房，减免房客的房费。换句话说，如果你晚十点后才能入住，就只要付十点后的房费。千屿通过这种精细化运营，释放了更多钟点房资源。

对房客来说，房费更少了，自然有吸引力。对千屿，这则是利润的巨大提升。

目前，千屿通过这种精细化运营，能将入住率保持在90%左右。甘宜哲认为这是个令人满意的数字：入住率太高，说明房价太便宜了；太低，则浪费了房间。

自建装修+仓储，让装修周期缩短到20天

甘宜哲估计，今年模仿者就会蜂拥而至，因此要快速扩大规模。自然，千屿不可能用融到的钱投入物业重资产。因此它开放了加盟制，来吸引持有优质物业的投资者。

通常，传统酒店都是从营收抽成，自己旱涝保收，加盟者承担亏损。千屿则给出了“从盈利抽成”的优渥条件。它自认能赚到钱，分蛋糕也更加慷慨。

甘宜哲透露，加盟者如果投资中端酒店，前置成本（如装修）一间房就要12到15万元，一般需要4年以上才能回本。千屿则能做到1年半回本，把前期投入缩减到3到4万元。

据称，目前来谈加盟的人络绎不绝。排到五一期间的已有100多套房，排到七月的则有一两千套。千屿会挑其中核心地段的优质物业合作。“主要是装不完。”甘宜哲说。

对传统酒店，装修在资金和时间上都是一大成本。千屿则自建了装修团队，自己雇佣设计师和工程监理，来保持统一的酒店风格。

此外，千屿还在武汉组建了物流仓储，称之为“飞屋计划”。通常，酒店装修要等所有物料到齐。千屿则先买下可能延误的物料，存储在“飞屋“中。待真正装修时，所有物料打包成一个订单，门对门送达。

“你等一个门锁，可能就值1000块。但少租的几天，租金就要几千元了。”甘宜哲说，千屿的房间，从拿钥匙装修到上线只要20天，而传统酒店要3个月。

事实上，甘宜哲认为，这些苦活儿累活儿构成了千屿竞争力的一部分。“就像好学生，一定是脑子聪明+早下苦功夫。”甘宜哲给千屿总结的战略，正是“轻资产，重运营”。

结语

甘宜哲强调，千屿做的是优质房间的“供应商”，而非平台。“好房间不愁卖，流量与供应一定是此消彼长的。”千屿的所有房间，只要上线OTA或短租平台，都会在3天内有渠道经理来谈合作。

值得一提的是，千屿的团队在各部门都是“创业者+资深从业者”的组合。

目前，千屿的团队成员已达百人。

千屿创始人兼CEO甘宜哲

创始人兼CEO 甘宜哲，90 后连续创业者，毕业于北大法学院，有人工智能创业经历。COO 胡巍锟，前爱日租（中国最早的短租平台）首席运营官，前携程非标全国销售总监。副总裁邹维刚、康又天，分别为前速八大区总经理、开发总监，有十余年酒店行业从业经验。

其余高管团队，均由从业经历十年以上的经理人组成，来自携程、百度、自如等企业。