万科下乡

当杨国强罕见地为碧桂园农业控股有限公司高调站台，万科的农业特色小镇、“乡村计划”正进行得如火如荼。

万科对经济观察报表示，2018年，万科的战略定位由“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”，意味着不仅要关注城市，也要关注乡村，关注城市和乡村的良性互动。

目前，万科已经开展的“万村计划”、江苏东罗村改造等都是其中的尝试，农业、食品、生态方面的业务可能性也在关注范围。

农业特色小镇

时隔40年之后，63岁的杨国强决定回去种田。6月15日，碧桂园宣布成立碧桂园农业控股有限公司，正式进军现代农业。

53岁的郁亮的想法与杨国强不谋而合，只不过，他采取了另外一种“不显山不露水”的方式。

查阅过去两年的万科年报，农业从未作为一项正式业务出现在万科的拓展业务类型中，然而，这并不妨碍万科在这个新业态进行探索。

最早涉足这一领域的是北京军庄镇项目。在万科内部，一项新业务的开启往往采用“赛马机制”，集团总部仅从大方向上给予指导，实际操作中鼓励一线城市公司大胆尝试。

北京区域是万科集团整体转型和创新的“先锋队”，尽管农业并非北京万科“6+X”转型战略中的任何一环，但这并不妨碍尝试的开展。

北京军庄镇项目是万科首个聚焦农业的特色小镇项目。2016年10月，北京万科与中国新城镇发展有限公司全资子公司国开新城、北京市门头沟区军庄镇政府、孟悟村合作社、东山村合作社及加华就该项目开发签署了一系列投资协议，北京万科和中国新城镇发展有限公司同时约定合作进行该项目的开发运营。

军庄镇位于北京门头沟区东侧，距离北京市中心约30公里，占地34平方公里，是门头沟产业功能布局的重要部分。按照后续开发定位的不同，该项目分为东区和西区两个片区，规划中拟开发的占地面积约414万平方米。其中，东区将开发建设成为集休闲度假、生态医养、亲子教育及创意产业于一体的综合生态旅游产业园区，西区将主要进行棚户区改造、一级土地开发及后续的建设开发。

两年过去，对军庄镇项目的打造，北京万科逐渐形成“两步走”的路径。按照北京万科相关项目负责人王垚的介绍，第一步，万科坚持保护生态环境的底线，规划了“一镇、两轴、四村”的空间布局结构。在整体规划中，依托京白梨、京西古道等旅游资源，逐步建设精品生态梨园示范观光园、精品度假酒店等旅游目的地。同时，计划将军庄镇建设为北京户外营地的大本营，打造成全北京最大的青少年户外实践、学习教育基地。除此之外，万科还制定了养老、医疗、科技创新、商业等产业战略规划。从业务层面来看，北京万科正在寻找旗下多元化产业协同效应的密码。

第二步，利用军庄镇作为京白梨原产地的特殊优势，2017年9月，万科联合北京国万置业有限公司与北京市林业果树科学研究院签订战略合作协议并启动京白梨课题研究。“万科在持续助力军庄镇发展新型城镇的同时，利用企业的市场优势，促进和帮助当地的京白梨实现市场的高端化，增加农产品附加值，促进当地农民增加收入。”王垚说出了北京万科在这个农业特色小镇的设想，只有在合作中实现双赢，双方才能走得更远。

“乡村计划”的探索

万科在农业版图上的试水，并不止农业特色小镇一项。在回复经济观察报时，万科称在乡村业务的探索才刚刚开始，已经开展的“万村计划”、江苏东罗村改造等都是其中的尝试。

南京万科副总经理管欣表示，万科下乡并不是简单进行一些建筑上的改造和建设，而是以产业带动村民致富，更注重农民到底得到什么。在这个过程中，万科的最大优势，是整合各个行业的优质合作方。

江苏省兴化市缸顾乡东罗村是万科参与“乡村振兴”的第一站。2017年，南京万科与兴化市政府签署协议，在缸顾乡东罗村建设特色田园乡村。

管欣介绍，这个项目采取“政府+社会资本+村集体”的合作模式，其中，兴化市国资公司负责承担村内基础设施建设和破旧房屋收储投资，万科作为社会力量主体，负责承担农业产业和农产品经营、乡村旅游、农耕文化研学教育、乡村营造等功能，双方成立合资平台公司，专门负责东罗村的建设和运营。

在硬件改造上，万科的乡村营造主要是村内建筑改造、景观及部分公共性载体的投资，利用东罗村现有建筑、景观、空间等进行“针灸式改造”,最大限度保留村落传统风貌。按照管欣的设想，发展特色农业和旅游业才是东罗村今后的主要方向。“兴化本身是农产品、水产品发展比较丰富的区域，但主要痛点是知名度不够高，产品溢价不足以提升整个乡村的收入。”管欣说，农产品经营是万科下乡最重要的一件事情。

庞大的房地产开发数量为万科在城市中积累了大量的业主和客户，他们对安全优质农产品的需求很大。根据万科提供的数据，目前南京万科物业共管理48个项目，业主人数达到13万，其中，南京万科物业管理的万科社区项目14个，人数6万；服务非南京万科社区34个，人数7万。

这些城市资源如何与乡村发生互动，如何进行导入，是万科接下来要做的事情。

基于此，万科在今年初推出“八十八仓”农业品牌，设想将优质农产品纳入仓里，筛选之后提供给城市客户。与碧桂园依托自身打造的社区商超凤凰优选有所不同，管欣解释，万科想做的是差异化经营，不仅进行农产品销售，还为客户提供农耕文化和生活理念的体验。八十八仓除了拥有线上销售平台，下半年将在南京万科管理的社区开设线下实体店，提供线下服务。

万科对农业产品线的定义并不局限于兴化，管欣说，未来所有万科“乡村计划”中生产的优质农产品都可以提供给万科的客户，这个产品线会延伸得更广。

在协助东罗村实现农业产业可持续经营之外，结合东罗村距离兴化垛田花海车程大约5分钟的地理优势，万科也在乡村旅游上做起“文章”。

兴化垛田花海与普罗旺斯薰衣草园、荷兰郁金香花海、京都樱花并称全球四大花海，根据管欣提供的数据，每年4月花期，兴化市单月便能吸引160万-180万游客。目前，兴化花海周边并没有成熟的旅游配套，因此，万科在东罗村的一座小岛上建设了一家特色民宿，发展乡村民宿体验游。

这家特色民宿结合东罗乡村建筑特点和地理特征设计，共规划了24间客房，以二十四节气设定主题，预计今年7月底试营业。管欣透露，接下来在其他乡村计划中，万科也会尝试打造这种特色民宿。

还有一项业务在东罗村的振兴体系中正慢慢成型，那就是研学教育。管欣说，目前整个万科的教育营地产品系主要内容集中在海洋类、冰雪类和城市类，尚未打造与农业或农耕文化相关的教育营地。在东罗村进行农耕文化研学教育，可以对万科素质教育体系形成补充。此外，这个教育业务也针对亲子类提供田园场所和农耕文化产品。

盈利逻辑有别于传统地产开发

万科最近几年一直试图建设一个以房地产开发为基础的多元化业态圈。无论是农业特色小镇还是“乡村计划”，尽管或多或少都与地产主业产生了一定的链接，但传统的地产开发与盈利逻辑，已经不适用于这些全新的业态。

在碧桂园农业高调亮相当天，广东省人民政府副秘书长顾幸伟给了杨国强一个提醒——“不要要求短期内，比如三年就能达成一定的成果”。

万科的农业同样如此。在2017年度股东大会现场，郁亮表示，简单用营业收入和毛利来判断某项业务是否值得开展的看法是错误的，未来不能根据哪个行业赚钱多去做什么，而是要根据哪个行业空间大去做什么。

一位接近北京万科的知情人士表示，在整个军庄镇农业特色小镇的打造中，传统地产开发思维是行不通的，开发周期也相对漫长。

管欣在工作中的最大感触是，农村和农民的事情与传统房地产开发截然不同。“要面临的业务条线更加丰富，包括与政府、村集体的合作，怎么带动村民的参与热情，怎么提升村民的分红收益、社区店怎么开，商业模式是什么、研学课程体系怎么制定、乡村旅游怎么开展……”对管欣和她的团队而言，这是一个全新的挑战。

为此，万科内部单独设立了一个田园乡村事业部。去年开始做东罗村“乡村计划”时，人员主要从万科地产板块调动，东罗村项目启动后，这些传统的地产人思路也发生了很大的转变，因为一旦涉及专业问题，必须有专业人才解决，目前团队中万科原有场内的人力资源和外招的农业人才各占一半。

很多人问管欣，万科的这个“乡村计划”最后是不是还要依靠房地产开发平衡收益？她笃定地回答，完全没有。

“东罗村这个项目的切入逻辑跟房地产开发是完全不同的，盈利周转的时间也不一致。房地产的快周转在这个项目上压根没法实现，我必须按照农业和旅游的周转周期去做事情，整个盈利时间会比较长。”管欣说。

万科了解到，政府期待探索出一条社会资本参与乡村振兴实现可持续、可复制、可推广的模式。这样就意味着万科参与东罗村建设必须有收入，并且，这个收入并不是单纯万科自身的盈利，而是让这里的村民自运营也可以实现盈亏平衡或者微利。

目前，东罗村整个项目的收入模式主要包括农产品销售和种植、乡村旅游、研学教育几方面。这个项目的股东是国资、村集体和万科，所以收入也必须按照这三个主体去分配。

在下乡途中，万科的布局不仅局限于大型农业项目。今年4月，在深圳市国资委主任彭海斌推动下，万科与深圳市农产品股份有限公司在大梅沙万科中心签订了一份战略合作协议，双方在新零售及城市食品安全产业、农产品流通综合产业园区开发、现代化农产品种植养殖基地建设等领域开展深入合作。并拟成立联合工作小组，全力推动从田间到餐桌的全程供应链建设。

公开资料显示，深圳市农产品股份有限公司成立于1989年，是一家以投资、开发、建设、经营和管理农产品批发市场为核心业务、总资产超过170亿元的大型现代化农产品流通企业集团。该公司率先开创农批市场网络化经营模式，在深圳、北京、上海、天津、成都、西安、长沙、武汉等35个大中城市经营管理了50家综合批发市场和网上交易市场。

从上述合作内容看，万科在农业领域种养销一条龙的全产业链布局明显。

7月9日，万科物流发展有限公司并购太古实业旗下太古冷链平台，通过完善冷链物流运营网络，万科物流将服务触角延伸至家庭生活中的生鲜农产品及加工食品等领域。

这也意味着，至少在发展农业的物流环节上，万科已经打通并占据一定优势。