全国土地流拍近800宗，一线城市暴增！捡漏“开发商降价甩卖”可能吗？

在政治局会议定调“坚决遏制房价上涨”的背景下，近几个月的全国土地拍卖市场也感受到阵阵寒意。

中原地产最新统计数据显示，今年1~7月，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

中原地产表示，一线城市13宗流标数目也是最近数年少有的流标数量顶峰，同样处于调控周期的2017年，一线城市同期流标数量仅为4宗。

据每经网报道，7月23日易居中国研究院副院长杨红旭在微博上发布了“上海市中心杨浦区内环地段，一幅宅地居然流拍”的消息。

出让信息显示，终止出让的江浦社区B2-03地块，位于杨浦区江浦街道，与虹口区接壤，出让面积3.11万平方米，规划建筑面积约7.78万平方米；起拍价46亿元，折合楼板价6万元/平方米。

土地流拍数量或继续扩大

对于土地流拍增多的现象，中原地产首席分析师张大伟认为，“房企资金压力也逐渐出现，全国一二线城市严格调控的情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。预计土地市场流标数量和范围有可能在2018年7月后会继续扩大。”

安居客首席分析师张波表示，过去半年开发商大部分融资难是个不争的事实，即使是经历央行几次降准，依然无法有效缓解房企对资金的饥渴，资金层面偏紧让房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。

今年以来，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧，银行贷款仍是房企融资的主要途径。与此同时，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中票保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。大型国有房企融资优势较大，而中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高2~3个百分点。

除了资金面因素，张波并表示，部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高，房企拿地后风险增加也是影响房企拿地的重要因素。

新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，地方政府太“贪心”是土地市场流拍增多的最根本原因。市场正在改变，但政府依旧老模式卖地，宁可流拍，也要不断提高拍卖底价。

欧阳捷表示，如今房企拿地的资金基本都是自有资金，从今年上半年房企到位资金来看，按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。也正是在此背景下，房企拿地越发谨慎。

开发商缺钱，会降价甩卖吗？

那么土地流拍增多，是否意味着房价泡沫要破裂，检漏开发商降价甩卖的机会来了？

易居研究院副院长杨红旭7月30日表示，过去多年，全国地价涨幅，总体来看，明显大于房价涨幅。尤其2013年以来，五年多，地价涨幅一直远超房价涨幅！

这正常吗？ 地方政府对于土地财政的热爱，淋漓尽致的显示在这张图上！如果说部分地区，存在房价泡沫，那么地价泡沫更是大得吓人！

杨红旭表示，近几个月，多数一二线城市地市急转直下，土地流拍、底价成交、地价下跌，成为常态！这也应是一个信号：部分地区，地价泡沫的破裂，刚刚开始……

而此前6月底，同策咨询研究中心总监张宏伟也持类似观点。张宏伟认为，18年三季度为民营房企资金兑付压力最大时间，房企通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

张宏伟预计2018年三季度，处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。

而欧阳捷对此有不同观点。欧阳捷表示，其实流拍恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应，如果企业被迫高价拿地、低价卖房，那才是最不堪的。

因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金，只能按进度提取，账上不能动用的钱越来越多，越大的房企账上越有钱、也许现金越短缺。

欧阳捷表示，“当流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧，房企拿地的钱自然就会省着点花了，火爆的土拍溢价率也就下来了。但这不代表着房企在勒紧裤带过冬，也不代表市场捡漏机会增多，而是房企对于后市不断提升谨慎度。”

张波则表示，品牌房企在不断追求市场规模的同时，增强了对未来风险的认识。换言之，并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。

本文仅供投资者参考，不构成投资建议。