长租公寓的“庞氏骗局”

平地一声惊雷起，万顷风雨加于身，割韭菜的镰刀，这次伸向了与生活最紧密的租房。

8月20日，海南每天房屋租赁郑州公司人去楼空，300多名业主和800多位租客混战到了一起；

8月24日，上海岚越公寓在浦东的办公室连夜消失，报案者将派出所门口围得水泄不通；

8月27日，杭州长租公寓友客被查封，有人刚交了2万多房租，中介就携款潜逃，留下一地鸡毛；

8月29日，杭州巢客长租公寓跑路，惨遭血洗的房东和租客已建立起10多个微信群，等待维权。

冰山一角下，藏着更残酷的真相。据不完全统计，近一个月内，全国有超15家房屋租赁公司的创始人或负责人失联，波及四川、浙江、华南、华东等省份和地区，无数租客面临无家可归的困境，涉案金额高达数十亿元。

▲部分跑路名单 图/运营研究社

曾被视为风口、深受追捧，到如今谈“租”色变、臭名昭著，密集爆雷的长租公寓，已沦为彻头彻尾的“庞氏骗局”。

01

“高收低租”的模式

从开始就挖好了坑

细细追溯这些出事的长租公寓，不难发现其共性：都是因为“高收低租”的经营模式出了问题，导致翻车。

所谓“高收低租”，即租赁公司们以高价从房东处收取房源，再以低价出租。比如，一个房东打算以6000元的价格出租一套房，长租公寓以6500元的价格拿到房源，再以5000元转给租客。

▲图/终结诈骗

乍一听倒像是在做“慈善”，但事出反常必有妖，这种与正常定义中“低买高卖”的商业模式背道而驰的做法，是一个早有预谋的陷阱。

长租公寓企业们不计成本高价收房，并非没有条件，通常房东要和他们签署一年以上的出租合同，但对应的租金只能1个月1付。

低价诱饵抛出后，求租者自然趋之若鹜，长租公寓以天下没有白吃的午餐为由，提出想要便宜房子，租金须交满一年。

看似必亏的生意，其实中间产生的现金流相当可观：通过收租户一年租金，给房东一个月的租费，就得到了11个月的“时间差”。

再来算笔账。一套房子，假如平均每个月3000元，一次性就能收到36000元；如果有100套房源，那就是360万元现金；如果有1000套房源，那就是3600万元；如果有10000套房源，那就是3.6亿元（堪比一次大额融资）。

若是碰上囊中羞涩的租客，长租公寓企业还有“租金贷”作为后招。求房心切的租客们被忽悠去指定的借贷机构，以5%左右的低利率签署长期贷款合同，长租公寓还是能一次性拿到全年租金（金融机构与长租公寓企业是一笔结清的）。

依靠租金贷，长租公寓们既可以拿下初入社会的年轻人这一庞大的租房群体，又可以将租客租金包装成“资产”，提前从金融机构套取大量现金，积蓄资金池，形成财务杠杆，一本万利。

分析到这里，有没有品出熟悉的味道。直白来说，“高收低租”的运营模式，瞄准的根本不是利润，而是租金，这和P2P等非法集资的玩法如出一辙，只不过曾经的标的是“理财产品”，现在则是“出租房”。

所以，这种逆操作，注定是条不归路。高速扩张下，为不断吸纳新房源，做大市场规模（赢得资本青睐），“高价抢房”的价格战打得如火如荼。

眼见缺口太大，部分长租公寓企业又将圈来的钱挪作其他投资，短期内无法收回，资金平衡被打破后，庞氏链条自然无法再顺利运转，卷款跑路成了上策。

在信息极度不对称的情况下，负债和风险直接转嫁给了租客和房东，这已不止是阴损，而是真正的诈骗。

“人在家中坐，祸从天上来”，东窗事发后，全国数以万计的房东和租客成了无辜的“背锅侠”，在上海岚越公寓的维权群里，大部分租客损失都在五位数以上，被迫流离失所。

▲图/澎湃新闻

无意苛责房东，毕竟房东也是受害者，很多房东都是“以租养贷”，租金来源被切断后，极有可能陷入断供危机，今年2月以来，房东群体还曾遭受长租公寓的“强制降租”风波，不同意就不给打房租。

雪上加霜的是，尽管长租公寓已原地遁逃，“租金贷”还在吸着租客们的血。长租公寓欠着金融机构的尾款一天不付清，合同就无法解除，租客们就得按时还贷（即使早已退租），否则就会留下征信污点，承担逾期费用，最可怕的是，这种无底洞是看不到尽头的。

“为消除征信的不良影响，我选择了报警，但等定性的时间太长，现在只能选择以受欺诈为由提起撤销合同的民事诉讼。”一位匿名受害者透露，在自己的征信系统上，目前显示还有4万多元的贷款没还。

这种以牺牲消费者所有权益，来牟取私利的做法，已彻底脱离了一个正常行业该有的模样。

02

从风口到臭名昭著

长租公寓自食恶果

最初的“长租公寓”，是被寄予厚望的。

与传统中介公司不同，长租公寓凭借服务全面、体验度优秀、安全性高、品牌保证等优势，跃升为地产领域新业务的最大风口。

国家政策、金融、房源、税收等全方位的支持，也为长租公寓的燎原添了一把火。2017年，广州等地方政府还推出“租购同权”，宣布租赁产权跟房屋产权享有同等权利。

2018年，城镇化进程的推进，使得城市租赁市场迎来井喷，租赁人口高达1.9亿人，市场规模超万亿。根据预测，2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模达4.2万亿元。

也正是这两年间，入局者纷至沓来，投资机构给出的估值水涨船高。按出身不同，长租公寓市场衍生出几大派系：包括地产系，如万科泊寓、龙湖冠寓等；物业系如自如、美丽屋等；互联网资本为主的资本系如蛋壳公寓、青客公寓等。

风光背后，被刻意掩盖的危机渐渐暴露出来。长租公寓的利润并不高，据《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内20个重点城市中，公寓租金回报率仅为1%～3%。

而长租公寓走的又是重资产模式，为提升竞争力，长租公寓在取得房源后，通常会进行内部改造，这种类似“二房东”的角色，占据长租公寓市场的主流。

业内人士曾算过长租公寓的成本，一栋长租公寓大概在100间房左右，装修和家电成本在6万元左右，整栋成本在600万。

而在一线城市，一套28平米的长租公寓，租金约在2600元上下，100间房的每月租金约为26万元，一年不过312万元。

▲图文无关

事实上，长租公寓空置率在40%～50%之间都是常态，这就意味着，100间房中，只能租出去60套，每年租金收入仅为187.2万元。

这意味着，长租公寓企业只能通过规模效应来摊薄成本，兼之来自风投的压力，长租公寓在激进扩张的道路里越陷越深。

拥有更多的房产资源，代表前期建设及改造投入更大，资金流动性也会更差。由于高昂的利息和运营成本存在，“借新还旧”的操作想要持续，每次募集的资金规模，都得比之前更大，极度依赖“资金池”的后果是，只要有一环出了差错，“爆雷”是必然结局。

这种天生畸形的商业模式，本身没有造血能力，又何来盈利。6月18日，蛋壳公寓创始人高靖被地方政府部门带走调查，蛋壳股价连续下挫，后又被扒出连续三个财年亏损，2017至2019年，蛋壳公寓净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元、-34.37亿元。

与此同时，万科、朗诗、远洋等房企均在不同程度上相继宣布“割裂”长租公寓业务，甚至开始出售产权。

截至2019年底，全国爆仓的长租公寓品牌超过50家，估值出现大滑坡，哄抬租金、虚假房源、售后推诿等丑闻缠身。

祸不单行，突入而来的疫情“黑天鹅”，无疑加速了结局的到来。空置率的陡然升高，使得回款速度滞缓，牵一发而动全身，崩盘来得又快又狠。

一念成佛，一念成魔，显然，长租公寓选择了后者。

03

跑路前夕疯狂捞钱

维权之路道阻且长

鲁迅曾说：“我向来不惮以最坏的恶意，来揣测人心。”这句话放在如今的长租公寓身上，一语成谶。

一家公司的经营状况，不会在朝夕之间就出现质的改变，问题爆发前，常早有预兆，暗潮汹涌中，恶意割韭菜者并不在少数。

杭州“友客公寓”在出事前的一个月，疯狂成立了8家分公司。在此期间，友客还在大肆收房，以杭州都会山为例，该楼盘今年5月底刚刚交付，就被迅速盯上，很多业主都将房子委托了过去，简直细思极恐。

另一家“巢客公寓”的做法则更为荒唐。被证实多次更改公司名称，从原来的巢客房地产，改成巢客遇家，频频爆雷后，又摇身一变为“适享科技”，继续兴风作浪，直到彻底玩不下去，法人、股东、财务来了个全面大撤退。

可恨的是，这些大肆捞钱的企业并不会得到预想中的严惩，作为“有限责任公司”，创始人无需承担连带责任，一旦宣布破产，只需按照注册资金来赔付（比如注册资金100万，仅赔付100万）。

与卷走的上亿血汗钱比起来，实属九牛一毛。挨过风头后，已经实现财务自由的CEO们，大可再开家公司，照样潇洒人间，至于身心煎熬的租客和房东，好走不送。

▲维权中的租客和房东

长久以来，这些黑心长租公寓企业，敢明目张胆洗钱的原因在于，租客的租金，并没有得到有效监管，游走官方管控之外。

幸好，政府已经看到了这一点。杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，要求住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金都缴入专用存款账户管理，“托管式”住房租赁企业需要在9月30日前根据要求完成风险防控金缴纳。

9月1日开始，上海、广州、海口、合肥、西安等七个城市先后发布风险提示或住房租赁资金监管措施，明令禁止贷款合同不应嵌入租房合同中，与此同时，成都市住建局正式开展住房租赁企业专项排查工作。

眼下，在全国数百个维权群里，租客和房东们还在苦苦等待结果，生活已严重受到影响。根据受理情况，经侦支队将请到专业审计部门，查看资金流向，以进一步取证调查。

谁能想到，兴盛一时的长租公寓，竟亲手将自己送上了穷途末路，在资本的裹挟，和跑马圈地的快感下，最终迷失了初心。

租房这件事沦为以小博大的赌局后，鲜少有人再去关注提升服务和优化产品。殊不知，决胜的关键恰恰是要落到每一间房，每一个业主和每一个租户上的。

很可惜，曾经的屠龙者已不愿回头，在变成另一条恶龙之后，还是坠入了曾经凝视过的深渊。