全国「地王」，杭州最狂

去年至今，当大家都在喊杭州楼市泡沫即将破裂时，没承想，杭州再度陷入疯狂。

上半年总出让金达到1160亿元，以154.4亿元的优势超过北京，称霸全国。同比增长96%，几乎与去年全年土地出让金持平，这样的速度在全国亦是独一份；土地溢价率更是断档式的存在，平均溢价率接近40%，位列全国首位，而二三名的平均溢价率仅有20%左右。

 01 地王之下 豪宅风起

根据中指院数据，2025年上半年，300城住宅用地出让金同比增幅超两成，平均溢价率10.3%，较去年同期提升6.2个百分点。就城市群来看，长三角最火，仅TOP10企业在此拿地就花费了1470亿元。

长三角中，最支棱的当属杭州。

同样中指院数据显示，今年上半年杭州成功出让68宗宅地，总金额1160亿元，无论数量还是金额，均为全 国 第 一。现任杭州一哥——滨江贡献最 大，豪掷308亿元；曾经的一哥——绿城，也拿出174亿元助力杭州登上地王宝座。

图源：中指研究院

就全国宅地6月成交总价TOP10榜单看，杭州以3宗宅地与北京、上海平起平坐。总成交金额122亿元，低于北京，高于上海。

6月住宅用地成交总价TOP10（图源：中指研究院）

地王杭州的疯狂可不只成交金额，还有奇高的溢价率与n个城市/板块地王“你方唱罢我登场”。

从58安居客数据看，全国重点65城在热点城市“地王”频现的带动下，宅地楼面价涨22.3%。在溢价率方面，杭州平均溢价率高达35.5%，全 国 第 一，紧随其后的成都与上海，不过20%左右，北京更只有7.2%。

图源：58安居客研究院

一个个地王，如潮涌现。

先是城市地王：

1月24日，湖墅民生药厂地块，经过220轮竞价，由滨江集团以总价54.56亿元、楼面价约64834元/㎡、溢价率71.25%夺得；

3月25日，奥体水电新村地块，经过72轮竞价，被滨江集团以总价52亿元、楼面价约77409元/㎡、溢价率69.86%竞得；

3月28日，蒋村地块，经过102轮报价，由建发房产以总价34.34亿元、楼面价约88029元/㎡、溢价率115.39%拿下；

放眼杭州全城，从民生药厂地块到水电新村地块再到蒋村地块，仅两个月左右，城市单价地王纪录3次刷新。楼面价从6万冲至8万大关，竞拍最高超200轮，溢价率逾115%，破纪录频率最快仅3天。而蒋村地块8.8万/㎡的价格，已超深圳地王的最高记录，仅次于京沪。若看地价，杭州已是全国第三城。

与此同时，20多个板块地王接连登台。

1月：滨江·萧山新区地王（楼面价38859元/㎡）、华润·云城板块新地王（楼面价26101元/㎡）；

2月：华润·安琪儿板块地王（楼面价50683元/㎡）、中天&海威·石桥板块地王（楼面价23035元/㎡）；

3月：保利·三墩板块地王（楼面价22890元/㎡）；

4月：越秀·运河新城地王（楼面价39146元/㎡），宁波东投·三塘地王（楼面价46268元/㎡）、绿城·蜀山板块地王（楼面价25419元/㎡）、保利·钱江世纪城地王（楼面价51611元/㎡）；

5月：西房·东新板块地王（楼面价41305元/㎡）、中天&海威·白马湖板块地王（楼面价35088元/㎡）；

6月：滨江·蜀山地王（楼面价29330元/㎡）、建发·未科地王（楼面价30129元/㎡）、金茂·运河新城（楼面价41240元/㎡）、金帝·钱江世纪城（楼面价54472元/㎡）；

......

狂飙的土地市场，地王频现，杭州似乎有跻身豪宅之城的趋势。

据中指院数据，2025年上半年杭州新房成交均价为31777元/㎡，几乎赶上广州（均价34442元/㎡）。单就6月份来说，杭州新房样本平均价格是31191元/㎡，环涨持续扩大，广州仅为24980元/㎡，南京等新一线城市价格基本在2.5万/㎡以下。

图源：中指研究院

项目限价解除、地王项目开始入市是主因。可以看到，绿城玉澜月华庭等千万级豪宅，即使多次涨价依旧被热捧。当然也有不少顶豪项目，如总价近5000万的滨运锦上湾，上半年成交了15套。而单套面积约4152㎡的河语光年府，总价更是超过一个小目标。接下来，还有约1200套3000万级顶豪待入市，或许到时候杭州新房价格又将上新台阶。

二手房数据更能说明杭州豪宅风正盛。5月，杭州二手房市场量价齐跌，如单价5万以下的小区基本均跌。但豪宅尤其是单价8万+的小区，大都在涨，且涨幅还不低。亿元顶豪更是“杀疯了”，九溪玫瑰园一套别墅以1.4亿元成交，西湖高尔夫独栋1.2亿元成交，绿城桃花源更有多套亿元别墅成交，其中一套建面约1048.87㎡，成交价约1.9亿元，折合单价超过18万元/㎡。

图源：钱报杭州房产

豪宅之城，杭州绝不是浪得虚名。

 02  强劲购买力

回顾过往二十年，杭州楼市可谓是跌宕起伏。从低谷到高峰，再下神坛又雄起。这一路走过来的地王命运，是它的缩影。

从2005年到2016年的10余年间，杭州共出了5个地王。第 一个将杭州楼面价冲破2万大关的是西湖8号公馆，距西湖仅约200米的位置，约70套的体量，即使它没做太多宣传，也丝毫不缺关注。项目2007年开盘时售价高达6.4万/㎡，彼时杭州新房均价不过1.5万/㎡。其楼王房源单价甚至达到12.2万/㎡，比当时上海著名豪宅汤臣一品还要贵。

可它之后的地王项目，命运都不太顺。

滨江寄予厚望的“西溪明珠”，因过高的楼面价，拖了四年才开盘，当时毛坯均价在3.2万/㎡左右，连成本都覆盖不了，更不要说利润了。而后的地王-金隅学府，也是拿地两年后才开盘，价格从首开的4.3万/㎡慢慢涨至6万/㎡左右，开了许久也幸好售罄了。

2009年诞生的杭州御园，运气更差。当年西子竞得地块后，绿城介入合作开发。按规划，项目将打造77套平层、合院产品。可惜到了2011年，因“文物门”事件被迫停工。直到2015年，项目才重启，产品也改为约49套中式合院。彼时，绿城已撤股，后面因限价等因素，开盘一再搁浅。如今，早已建成的杭州御园，开盘依旧遥遥无期。

最有看点的则是限购前绿城拿下的潮鸣地王。彼时刚走出困境没多久的绿城，以高达109.38%的溢价率竞得潮鸣艮山单元地块，后取名凤起潮鸣。它的出现，直接将杭州地王记录从2字头提升至4字头，刨去商业部分，宅地楼面价实际已超5万/㎡。且这一记录保持八年之久。

凤起潮鸣入市前，业内都认为它的单价将突破10万。可惜生不逢时，拿地半年后杭州开始限价，凤起潮鸣的10万+豪宅梦基本破灭。2017年12月，它领到首张预售证，首开25套房源，均价约78000元/㎡。此后其他房源相继取证开盘，均价亦未超8万/㎡。虽是如此，但此后几年凤起潮鸣稳坐杭州新房市场顶流之位。

或受多方因素影响，地王们在当初开盘时都没表现出与地位相匹配的热度。但在如今的二手房市场，它们坐稳豪宅之名。比如凤起潮鸣，目前贝壳共挂牌8套房源，均价在12.81万/㎡。今年它还成交一套二手房，成交单价为11.59万/㎡。

而地王周边竞品也有类似走向。比如西湖八号公馆附近的老牌豪宅-吴山鸣翠苑，即使在法拍房市场，也拍出超12万的/㎡的高价；再如金隅学府临近的钱江侯潮府和滨江钱塘印象，二手价基本在11.5万/㎡以上。

这背后指向同一个方向——杭州高端购买力的强悍。

 03 一房难求

限价解除后的新地王们，更验证了这一点。

2024年10月22日，绿城摘得钱江新城二期地块，杭州楼面价由此刷新至50717元/㎡，喜提新地王。与“前任们”曲折的入市路径不同，玉澜月华庭走的超级顺。

今年3月13日，项目首开152套房，约2100组登记报名。因热度太高，最终触发社保排序，有房家庭拼社保164个月才能入围，最终约1200组客户入围，900组客户无缘摇号。5月份，剩下的约86套房源加推，吸引1200+组参与，最终765组入围，中签率约11.24%。其中，有房家庭社保更是拼到208个月。

如此爆火，只因“太便宜”。

玉澜月华庭开盘时，销售限价为67500元/㎡。其隔壁观翠揽月轩在2021年地块出让时的限价就是67500元/㎡，三年多的时间，一分钱未涨。从周边二手房来看，无论是观翠揽月轩8.2万/㎡的挂牌价，还是栖江揽月轩7.8万/㎡的挂牌价，都高于玉澜月华庭这个新盘价格。价格倒挂下，买 到 即 赚 到。更何况，限价解除后，全城多个板块房价都在上涨，被限价框住的玉澜月华庭，怎么不算是一个优选呢。

这也得益于玉澜月华庭，挂牌时机选在了限价政策取消前，随之成为区域最后一个限价盘。

后面的土地市场，大家也都有目共睹。先是滨江在今年1月份在湖墅板块逐出新地王，又在3月份的奥体板块，再破地王记录；紧接着建发就在蒋村带着最强地王横空出世。这三大地王，单从楼面价看，未来项目售价势必要冲10万+大关。

就在前几天，滨江湖墅项目有了新进展。据网传消息称，项目案名为滨杭传麒府，产品规划为高层+叠墅，高层价格在9-10万/㎡，叠墅价格或在12-14万左右/㎡。项目预计8月份开展厅，9月份左右开放售楼处。

滨江水电新村项目，据传将在年底开盘，共规划5栋高层产品，户型面积在约296-506㎡，房源约180套，据传目标价在12万/㎡，总价约3600-6000万元；最贵的蒋村项目，据说将建22栋4层楼的中式叠墅，套均面积470㎡左右，为杭州近年户型最 大，业内预估售价在13万/㎡左右，以此推算未来总价将在6000万元以上。

今年杭州的豪宅市场，热度高涨。位于城东新城的滨江锦上万象府开盘，户型面积183-251㎡，均价65600元/㎡，结果显示，63套房源有484组家庭报名登记，整体中签率13%；处在白马湖板块的绿城咏湖雲庐，推出百余套2000万左右的叠墅产品。从3月开盘到两次加推，中签率最高没超28%。千万豪宅的大卖，以及前文提到的多个亿元别墅的成交，不难想象，蒋村这三大地王项目未来入市，或也将是一场轰动全城的“盛景”。

房产市场的喧嚣，关键在人。近些年，杭州在“抢人”上堪称典范，以Deepseek为代表的“六小龙”就是真实的写照。当然，也离不开省内温州、金华、台州等地富豪们的支持，毕竟，杭州豪宅是很有说服力的“门面担当”。