无门店免中介，爱屋吉屋的租房O2O玩法

10月30日深夜，黎勇劲从上海赶到北京。

黎勇劲是爱屋吉屋创始人、CEO。爱屋吉屋在北京开展租房业务刚刚两周，在8个区开出8个办公室。是的，是写字楼办公室而非传统中介那样的“门店”。

诞生于上海的爱屋吉屋，是一家新的房屋中介公司。它一不设门店；二不给中介顾问佣金提成以避免经纪人对客户“挑肥拣瘦”，通过高底薪、快成交、以客户打分为基准的服务费激励租房顾问提供服务，对租客一视同仁；三在上海推出“租客佣金全免”的火爆倒贴活动，在北京则只收租客一半的佣金。独特的模式，使得爱屋吉屋成立７个多月，就引发业界关注。

“租房流程透明化、用户体验优化、效率提高，把房屋出租做成一个既赚钱又开心，既简单又受人尊敬的业务。”新的市场、新的运作模式，让黎勇劲不能不倍感压力，他这个出身IT互联网的新房产中介CEO能带领爱屋吉屋实现这一目标吗？

（爱屋吉屋创始人、CEO黎勇劲）

传统门店模式之痛

一直以来，房产中介公司的门店就是一道独特的风景。醒目的LOGO，十来个穿着工作服的人员，几台电脑，门前一堆房屋的信息。当行人路过时，时常会有中介顾问问“买房吗”；不同房产中介公司的门店交织在一起，形成了某个区域房地产交易场。

而自上世纪七八十年代中国香港的租房门店模式传入内地之后，这种模式存在了四十年。不可否认，这种模式在过去相当长的一段时间内有其合理性。然而，世界变得越来越快，在买家、卖家基本上都有智能手机的时代，去门店租房变得不再是唯一选择，以店为核心的租房模式弊端逐渐显现。

由于租房客与出租的房源存在差异，比如租房客在中关村上班，想租附近一个地方。中介做法肯定是收房、开店，由于门店的不可移动性，导致门店锁定在某区域。而为了抢占市场，不得不在不同的区域开很多的门店。一些大的房产中介公司有一两千个门店，每一个店里面有大约10人。因为在同一区域会有不只一家房产中介的门店，竞争很厉害，租房交易并没有那么多，导致中介顾问绝大部分时间闲着没事干。

效率低下引申出更多的问题。根据爱屋吉屋对整个租房中介行业的分析，整个行业基本上这两年都亏损。除了业内的一两家公司以外，做租赁根本赚不到钱，中介顾问工资非常低，一般每月底薪仅2000多元。

“这是非常可怕的一件事。”黎勇劲对钛媒体说，“现在的房地产中介基本上都是买卖房屋与租赁房屋混在一起做。由于买卖的佣金比租房高，许多中介顾问没兴趣去做租单，对客户不理不睬。甚至有的房产中介人员千方百计在每一单上面去骗钱。”

虽然骗钱的仅是一小部分中介顾问，却足以将整个租房市场的口碑破坏。现在一说起中介，人们首先想到的是“他有没有骗我？中介费有无猫腻”。而且，作为三级市场的租房，其实并没有能够满足客户的需求。

“中介总是带我去看一些我不想看的房子，看着四五套五六套都不对，很辛苦的，大概三四个中介才找到一个房子觉得比较好，特别累特别耗时间。”一位北漂的大学生对钛媒体说。正是由于体验差，付中介费时一些租客就觉得不值，争议乃至吵架时有发生。

房产中介公司亏本，中介人员收入低，租客体验差，中国的租房市场究竟哪里出了问题？

重构房屋出租业务

“中介公司的口碑不好，用户最不满意，总感觉会被骗，最主要原因就是不透明，这是整个行业的核心问题。”黎勇劲向钛媒体表示，“解决这些问题就是爱屋吉屋成立的初衷。”

在上海普陀区宜昌路751号由仓库改建而成的“E仓”创意园的办公室内，一大拨的IT技术精英正在埋头工作。这个被称为爱屋吉屋三大团队之一的IT团队，负责处理海量信息，维护网页及APP——这个没有门店的租房中介公司。

在爱屋吉屋成立之初，首先考虑如何在编程时把底层结构做好，比如说虚拟上海、虚拟北京，不同的楼栋、多少层等等，在经过几个月反复研究、调整之后，爱屋吉屋开发出了可以提供全套O2O房屋信息服务的软件，希望用互联网思维打造全新服务，让天下没有难找的房。

租房市场最大痛点就是假房源充斥，为了确保爱屋吉屋APP端和PC端房源的真实性，爱屋吉屋第二个团队先是用了几个月的时间跑遍整个上海，得到了上海1万左右小区的楼盘情况。这个听起来有点巨大的任务，在黎勇劲看来并非什么难事：比如说有200人去跑，一个人一天负责5个小区，一天就1000个小区，10天就可以做完。

基础楼盘信息构建完毕后，爱屋吉屋进入打市场阶段，第二个团队的任务还是转向房源的确认和核实。当房东通过爱屋吉屋的官网（http://www.iwjw.com/），点击在线委托出租或者拨打免费电话400-700-6622后，这个团队的工作人员会与房东取得联系，并亲自上门查看房产证、房东身份证、进行现场拍照等繁琐的步骤，核实房源和房东的准确性。

第三个团队面对租客。租客可以通过爱屋吉屋官网或手机APP两种渠道搜索房源信息，如果看中满意的房源，可以通过网络直接提交看房申请；随后便有专业中介顾问致电租客，提供线下1对1的VIP服务，直至顺利签约入住。

面对钛媒体记者对出租房屋后期管理的提问，黎勇劲表示：“我们想事情其实很简单，所有东西的核心就是怎么做最好的用户体验，把房子租赁买断虽然能挣到的钱更多，但租客的居住舒适度会降低，而且北京租赁买断的管家服务业务占整个市场最大不超过10%，爱屋吉屋不做这种特殊的业务。”

有别于许多传统中介缺乏闭环监督，爱屋吉屋借助便捷的移动互联网工具，让看房顾问全程每一个环节都在监控之下。比如说爱屋吉屋的中介顾问与租客约了下午3点，一般是提前半个小时到。此时，中介顾问打开客户端软件签到；之后与房东联系，确认房东在，等到租客到时，再签到一下说客户已到。这种以客户端流程管理代替传统人员管理，让房屋出租整个流程变得透明。

可以看出，爱屋吉屋的租房公司从一开始，模式就与传统公司运作完全不同，由于是从零开始，爱屋吉屋一切都是通过系统性分析，重新量化，重塑了整个业务流程，实现了O2O的无缝对接。

租房新体验

“快”是移动互联网时代的特点之一，对租房来说更是要求“快”——不仅房东害怕闲置成本高，总希望快速租掉；房客也希望快速找到一个“家”。运用APP和PC端双向线上通道，租客可以利用每一个碎片时间完成选房、预约下单；爱屋吉屋线下又有自属经纪人团队，专业服务提高成单速度。

如果有一位租客，希望在地铁1号线沿线租房，传统的租房模式下，他可能要乘地铁在1号线沿线找多个中介门店，最后在某个地铁站附近的门店找到了一套合适的房源，看房满意才会签约；但在爱屋吉屋，租客可以搜索“1号线沿线”房源，选定自己有意向的房源，“一键预定看房”，就只要等着中介顾问联系他了。租客与中介一对多，变成租客与中介一对一，繁琐的需求沟通过程极大优化。

爱屋吉屋一改传统中介拿提成的佣金模式，以用户满意度和诚信度作为衡量中介顾问的标准。“这么做是为了保证中介顾问不需要挑肥拣瘦，对每位租客都一视同仁。”黎勇劲说。

每一次出租交易完成后，爱屋吉屋都会按照房东和租客给中介顾问的评分（分为1~5分），根据等级记录分数，得出中介顾问的服务水平，其奖金也与客户评价挂钩。如果看房顾问三次被租客投诉，就将被劝退。爱屋吉屋还会有一个客服团队对客户进行不定期抽查，确保中介顾问将“用户至上”理念落地。

更重要的是，在上海，传统门店中介收费一般是房东和租客各付月租金的35%作为佣金，而爱屋吉屋免除了租客的35%佣金，只向房东收取月租金的35%。不同城市有不同的做法，北京租房佣金原来是租客付一个月的房租，但爱屋吉屋只收租客半个月就可以了。“这么做只想让租赁双方更快速地达成合同协议，形成良性循环。”黎告诉钛媒体。

爱屋吉屋独特的管理方式，使得工作效率比普通的中介顾问高了一个量级。每一位中介顾问的收入基本上是外面中介顾问的几倍，其精神状态也与传统中介顾问不一样。因为模式比较先进，他们根本不用去骗人，只要做好本质工作，用户体验好了，就会得到奖励。根据上海几个月的数据，现在，爱屋吉屋平均一个中介顾问，每月成交8到10套，业绩呈爆炸式增长。

虽然爱屋吉屋的操作模式初步显示出其竞争力，但只靠一家企业改变一个存在了四十年的传统模式并非易事。出租房屋是一个不短的过程，在这期间，存在诸多变数：比如承租期间，业主把房子卖掉了，租客还被蒙在鼓里。最后新业主来赶租客走，租客怎么办？比如承租期间，租客拖欠水电煤几千块，最后悄悄溜走了，业主损失谁来赔？比如承租期间，房子发生安全隐患，最后双方如何调解？诸如此类，还有很多。在黎勇劲看来，这些变数有许多其实在租赁合同中均有明确约定，爱屋吉屋希望通过完全透明的流程，让租房市场变得简单、规范而高效。

爱屋吉屋这种不设门店、线上拥有PC和客户端信息平台、线下建立自属经纪人团队的轻中介服务模式，能否通过利用互联网手段，把租房这个复杂而长期的交互过程简化、标准化，进而颠覆现有的房产中介模式？“我们还在做一系列的培训工作，希望多有几家这样的公司，可以一起把租房市场的新规则确立起来。”黎勇劲说。