资本寒冬里的“救命稻草”：这招“点石成金”术，让你花明天的钱救今天的命

资本寒冬里，不光流量贵了，融资难了，经营性用钱也不好找了。于是，凡是手头有些资产的都盼着REITs开闸，动起了拿“明天换今日”来“充血”的念头。

花明天的钱，救今天的命，活下去是这批浪潮中创业者的唯一目标。不管是拿故事讲给投资人，还是拿期权笼络高精尖，本质上都是拿明天的可能“置换”今天。比起那些看不见的故事里蕴藏的风险，可量化、风险可控的REITs更有说服力去赢取投资者的倾心。

尽管等待REITs开闸的路上一波三折，但是不管是地产界还是金融行业对于REITs的尝试，从没停过。如下图所示，在长达14年的进程中，房地产REITs的进程总算有了突破。

各方耗时十余载推进的REITs确实有它的好。 精明投资如李嘉诚，都对REITs进行了几番试水。早在2年前，李嘉诚就掷出40亿买卖REITs产品。更早之前的2012年，李嘉诚还试了一只约7.78亿美元的新加坡房地产投资信托基金DynastyREIT，当时由于市况不佳等原因暂停募资。

从本质上看，REITs是一种融资渠道，REITs产品是一种理财产品。尤其是对于资金需求方来说，将空间或物业的收益证券化是缓解现金流，低成本融资的优良渠道。由于金融配套环境不成熟等原因，REITs国内暂没有全面放开，但不等于这个市场没人瞄准。像李嘉诚这样把国内优质物业打包去国外市场发行的，不在少数，通过REITs赚钱，在国外是已经被践行了几十年的成熟路径。

全球REITS有多火：市值最低的都能抵4个“独角兽”

公开资料显示，全球已有20个国家和地区相继推出REITs，总市值已经超过一万亿美元。其中，美国是全球首个开辟REITs市场的国家，也持续保持着全球第一大REITs市场地位。截至2014年的统计数据，美国REITs总市值超过6000亿美元，占全球REITs总市值的59%。

仅用10年时间市值飙升283亿美元的工业地产公司普洛斯，以不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金资产，实际控制资产规模达到350亿美元。 拥有北美地区公开发售的最大商业地产REIT的西蒙房地产集团（Simon Property Group ），目前公司市值约656亿美元，是美国市值最大的房地产开发商市值的近6倍。

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拿全球REITs市值TOP 32的公司来看，其中最高市值为712亿美元，最低为40亿美元。用现在创投圈流行的说法，市值最低的公司都能抵4个“独角兽”。

“一米好地”们的“类REITs”试验

谁能成为中国REITs的独角兽？

终于等来风口的市场，涌现了一批创新者。

瞄准这个领域的选手很多，万科、万达、苏宁、中信们选择从上层突破，创新者们则着手从微小处创新。后者选择不去和政策法规直面相冲，而是曲线前行。在互联网金融平台土壤日间肥沃的当下，以一米好地、人人投、魔方金服、开始众筹、多彩投等项目正在悄然地进行着他们的“类REITs”试验。 

他们的征途不是星辰和大海，而是这些世界级巨无霸走过的路径和可被复制的脚印。品途商业评论近期采访了一米好地创始人冯印陶，他将作为这批创新者的代表，带领我们一览这个新领地的征途。

1、市场想象力

空谈资产证券化，似乎不足以触动资产方、资本方、投资者的神经。把资产金融化放在消费升级的大浪潮中，空间想象力似乎一下子就满了上来。

冯印陶认为自己进入的是一个巨大的市场，这个市场不能光看当下，得望向10年、20年后。如果光看当下，一米好地是一家专注于“新型空间”的收益权金融平台，项目包含：青年公寓、旧房改造、联合办公空间、创意精品店、新型商业综合体、创意园区、民宿客栈、会展空间、新概念建筑空间等。受制于收益权金融平台的资金规模上限，以及符合要素的城市数量有限，单做这些品类不足以支撑百亿美金的远期市值想象。但如果把视线放到10年、20年后，产品品类的拓展就可能产生足够的想象力。

在冯印陶看来，空间产品金融化的对象可以不仅限于房产，未来的公共设施、城市更新、街道、广场、公路都是潜在被金融化的对象。

一条公路的资产证券化

拿公路举例，我国西部地区高速公路每公里平均造价在2000万－5000万之间，这部分建设资金主要来源是国家投资，早期公路的收益主要是通行费，后来道路两旁放开宾馆、饭店、加油站、汽车维修、生活服务区等也带来一部分相关收益。最早开始的建设资金主要来源于税收的再次分配，后期随着政府市政建设引入BOT、BT、TOT、TBT、PPP等多样化的社会资本后，修路、养路、运营不再只是政府部门的事情。

2016年8月，由河北银行主导的邯郸武涉公路通行费收入收益权资产证券化项目成功落地，这是全国首个一级公路资产证券化的项目。河北省人民政府网站资料显示，“这个项目的顺利落地，进一步拓宽了资产证券化市场基础资产范围，为盘活全国超过2万公里一级公路资产提供了新思路，有一定示范意义，尤其是更加丰富了省内企业的融资渠道。”这个项目通车里程47公里，融资金额共计3.8亿元，期限3.5年，加权平均利率水平为4.5%，低于银行贷款基准利率。

一条公路的资产证券化不仅大大降低了企业的融资成本，同时还为市场上增添了新的理财产品种类。如果放开想象，按照交通运输部2013年公布的数据，我国公路总里程达424万公里，高速公路通车里程达9.6万公里，十万倍于邯郸武涉公路的体量，这个市场无疑是巨大的。

再进一步畅想，如果把公共设施、城市更新等市场算进来，一米好地这些中小创业企业想要分羹的目标市场简直拿万亿来计算都不为过。而一旦政策开闸，市场足够宽容，金融体制日渐完善，这些空间金融创新者们想要在这里切一块自己的蛋糕，对标国际上的“西蒙”、“普洛斯”，并非痴人说梦。

今年8月，基于这样的市场想象空间，一米好地获得了中南资本约1亿元人民币的A轮融资。这轮资金将用于深度开发新型空间收益权金融产品和加速扩张新型共享空间产品。

当下是个好时代吗？

如果不限制脑洞的想象未来，每个创业者都可以说自己选择的市场是巨大的。但想要创业成功总归还是要结合现实的，对于一米好地们来说，当下是个好时代吗？

冯印陶把空间产品金融化和消费升级放到一起去谈，他认为随着人们生活方式的改变，以及新一波消费升级浪潮的来临，这个市场的供需两端都表现得不错。

从供给端，也就是拥有或运营空间资产的这一方来说，装修审美的变化直接催生了一部分旧房改造的需求；Co－working的新型办公形态催生了联合办公需求的增加；畸高的房价给了Flipper们和长租公寓描绘了广阔的市场需求。这其中不仅仅是物业拥有方急于转型来迎合市场需求的改变，有经营头脑和会资源运筹帷幄的创业者们也正以“二房东”的姿态加入了这个大潮。

从需求端，也就是使用空间资产的一方来说，消费观念的改变最直接的带热了这个市场。以前有消费能力的不一定有地方去消费，譬如租房要么整租要么合租，根本没有太多带物业管理的长租公寓供选择；创业租办公室只能在甲级和乙级写字楼里挑，现在有了联合办公等多种选项；住酒店要么选星级要么选连锁，现在也被各色主题酒店丰富了……用户对于消费体验的追求和重视，直接给了一米好地们巨大的信心。

站在工具端看，金融市场工具的不断创新和更迭也为一米好地们创造了市场。冯印陶讲，从“移动支付－余额宝－P2P”，互联网金融经历过了一个高度发展的阶段，这些都为“收益权”众筹提供了很好的基础。

有了这样的工具基础，有了供需两端美好的市场预期，接下来支持这个市场想象力的是投资理念和渠道的转变。冯印陶判断，买房这种纯资产性投资的渠道随着楼市的发展和政策的限制，将不再是最优的投资渠道。这个渠道纵容收益高，但有着门槛高、流动性差、受政策税收影响大等特点。从使用权收入的增值转向运营性收入，从被动等待资产溢价转向资产证券化将是未来趋势。

市面上早有实例来支撑一米好地们的市场想象力。我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。

在一米好地上线运营一年后，青年公寓领域的魔方公寓、YOU+国际青年公寓、未来域、窝趣轻社区等；联合办公领域的P2联合创业办公社、德必Founder创业中心、WEPLUS等；以及万科、云·SPACE、WORKCAFE等新业态地产的探索者们，都在一米好地进行了众筹。冯印陶对品途商业评论表示，平台上各类项目众筹累计融资6000万元。

2、用户画像

市场想象力如此广阔，这门生意似乎看起来很美。那么，到底是哪些人在平台上面交易和融资呢？

一米好地创始人冯印陶给出了资产方和投资者的两组用户画像：

资产方画像——尝试多元化的融资渠道；寻求灵活快速的变现方式；对账面资产有要求。 他们是一群小而美的，得不到银行更便宜钱的，处于起步阶段没有过去信用经验的群体。

投资方画像——对互金不陌生；之前有投资经验；年龄在30-35之间；有积极的理财观念；投资风格相对稳健。

在“类REITs”的试验中，一米好地目前切入的主要是租金收益。平台上主要提供3种产品：收益权众筹、租约贴现投资、固定收益产品。据一米好地官网的信息显示，收益权众筹的IRR回报在15%－30%之间，租约贴现投资、固定收益产品的年化收益分别在8%－20%和7%－13%。

横向对比，银行理财产品平均收益率已下滑至3.66%。陆金所给投资者的回报为7%左右，人人贷的平均收益在11%左右，处于行业中等水平。从全国看，目前P2P合理收益范围为6-18%左右。超过20%收益的各类“宝宝们”在上一轮洗牌的时候已经被市场淘汰了一大批。而高收益伴随高风险，单从收益角度看，一米好地的投资收益率处于行业中等水平，风险显然要比银行理财产品高不少，但相比“宝宝们”又稍微保守些。

但如果要再仔细的对用户进行画像，冯印陶表示，一米好地与那些门槛超低的理财平台还不同，他的目标用户还是那些高净值人群，手头至少有几十万闲置资金。而一米好地作为一个融资平台，本质是还是为那部分拥有空间或运营物业的小微企业盘活现金流。对于投资理财的用户而言，冯印陶觉得一米好地区别于市场上众多P2P短借平台。“P2P短借平台，短平快、没价值、高风险，靠借旧还新，一米好地做的是有价值的事。”这个价值就是前文提到的REITs，冯印陶认为一米好地本质上做的是新型空间收益权金融的事，不靠借旧换新，不靠左手倒右手，靠得是金融创新，挖掘的是那部分沉睡资产。

3、盈利模式

那么，一米好地怎么赚钱，赚哪些钱？冯印陶表示，一米好地主要的盈利来源是佣金。

一米好地官网的常见问题中有这么一问：一米好地如何收费？官网上给出的答案如下：“一米好地不对投资人收取任何费用，而是向项目发起方收取一定平台服务费，服务费额度依据项目融资金额大小与融资周期进行确定，每一个项目的服务费额度会明示在项目的投资分析栏目中。当项目产生收益时，一米好地按约定比例收取服务费。”这个比例，冯印陶向品途商业评论透露在2.5％-3%之间。

如果按照前文中冯印陶给出的数据， 一年运营流水6000多万，那么粗略估算，平台一年的佣金收入为180万左右。

对于这个数据，冯印陶喜欢拿“资产存留长度”来作为运营健康度的衡量指标。一米好地的资产存留长度为10万／人／年，冯印陶对这个数据的解读是，它表示交易质量好，用户信任平台，是良性的、优质的、低风险的。那么，按照冯印陶提及的“资产存留长度” ，6000多万元的现金躺在平台之上，利用“资金池”是不是也是盈利渠道之一呢？

冯印陶立马否了这个提法，他表示一米好地这个平台没有设立资金池，第三方托管平台用的是新浪支付，新浪支付早在去年9月就跟工商银行签约，升级了资金存管系统。

对于第三份支付平台来说，它们的盈利渠道也和这些融资平台一样，主要收取一定比例的佣金，但只做几家机构的佣金太过微薄。不管是融资平台还是第三方支付平台，盈利模式主要靠佣金，那么流量就是关键。对于第三方支付公司而言，核心指标是账户中的沉淀资金和账户的资金流量，它们可以争取更多的合作方来加厚利润收入。譬如，一米好地合作的新浪支付就有165家合作平台。那么，一米好地自己怎么做才能赚到钱，活下去，完成房租贴现这样的“类REITs”试验呢？

“类REITs”平台自己的活路

冯印陶给出两个答案：1、通过运营增强流量；2、分拆业务亲自进行空间运营。

常规的运营考验的是精细度，自媒体、异业合作、线下投放、社群互动、精准投放、广告……都是获取流量的常规渠道。在这方面，那些更加To C的众筹平台可能获得流量更加容易，成本更加低，譬如偏消费类的众筹项目——民宿、咖啡馆。青年公寓、联合办公这样的题材相较而言，不那么容易吸引投资者的注意力，但冯印陶认为后者虽然在传播度上没有占便宜，但其经营性收入更加稳健和持续。

开一个火锅店的收益权金融题材或许可以促发很多人的冲动消费，但它后期的经营收益是没法根据过往经验直接进行推断的；一个火锅店租约贴现的题材虽然不会让投资者马上聚焦，但租赁本身讲究地段，商圈，它的租金是可被推断的，收入也是持续稳健的。一米好地看准的正是后者，而冯印陶也意识到当下的重点是通过运营提升流量。

冯印陶给一米好地想好的第二条“活路”是做自己的线下共享办公社区。如果拿一个倒T字来表述，一米好地的业务布局是“互联网金融＋空间”两条线，它们交汇的那个点就是“空间证券化”。

既做平台又做产品，一米好地是不是犯了行业大忌？冯印陶向品途商业评论解释到，另一条业务线的空间品牌是分拆新公司用自有资金投建的，一米好地不会干“自融”的事情。而选择开这条业务线的动因和融资平台业务有直接关系。

作为融资平台，项目进行众筹后，平台并非收完佣金就甩手不管的，在约定的产品分红期间，一旦众筹项目出现运营上的问题，一米好地在做好前端风控的同时，还要做好不良资产处置的准备。虽然目前一米好地平台上的不良资产率为零，但谁也不敢贸然对未来打包票。在损失最低时提前回购是平台需要做的事情，而回购回来之后的“底线”是自己去运营。如果有一天不得不走到这步，一米好地必须有足够的经验去把“不良资产”运营好。

基于这个原因，一米好地做了共享办公空间产品，但这还不是冯印陶做空间的唯一原因。从根本上讲，冯印陶是看好空间产品的，他尤其看好的是联合办公与居住相结合的空间产品。关于这部分的观点，冯印陶在《2000亿联合办公市场的坐标迷思：二房东、酒店、Co-living？》一文中有所表述。他认为：“以后的新一代，包括80后、90后，他们的生活方式和工作方式是高度混合的，他们的时间是高度碎片化的。一个空间不能单独拿出来说这个空间是用来做办公的，另外一个空间是用来住的，下一个空间是用来吃饭的，这个本身不符合我们对未来生活方式的判断。我们看空间是把它当作生活方式和容器去看的。”冯印陶也透露，他们自己在上海黄浦区和一家长租公寓品牌合作的办公居住一体化空间即将在9月30号竣工。在A轮融资刚结束时，冯印陶曾对外透露过未来一年的空间规划，他表示，新的共享空间数量规模将扩张到20个。对于这个市场的未来，冯印陶非常看好：“新类型的地产有一个统一的特点，他们的核心价值不是来源于资产的升值，而是来源于经营产生的现金流收入。”

对于冯印陶的空间设想，一米好地的投资方也很看好。A轮融资完成不久，冯印陶曾对外表示，“中南资本的这笔投资并非是纯财务的，而是有着战略布局的意味。” 中南资本是中南控股集团有限公司旗下的全资子公司，中南控股旗下还有江苏中南建设集团股份有限公司，系A股上市公司。一直以来，中南控股都在关注智能制造、互联网金融、新型地产等领域，因而看中了“一米好地”正在布局的新型空间收益权金融和以办公为主的新型共享空间这两大领域。

结语

不管哪个方向的尝试，一米好地的轴心从没离开过经营性收益，没离开过类“REITs”的尝试。尽管当下金融政策的不完善还有许多灰色地带存在，在政策没有明确之前，冯印陶们还得惶惶然的小步快跑。但如果把时间轴拨到十年后，二十年后，那时再来回顾，这些守本分又有勇气的小微创新者们其实正是金融制度创新的试验者