地产后暴利时代转型，开发商如何用AI卖房子？

中国的开发商正在陷入两难的境地，在“房住不炒”的政策环境下，中国房地产进入了最关键的调整期，或者悲观的认为一个阶段的下行通道已经打开，不管是各地的限购、限贷还是针对地产行业的“去杠杆”，对于寻求高资金流转的地产行业都面临“过冬”的考验。其实除了政策上的变化，如何在市场不好的情况下完成去化，这是诸多开发商面临的现实问题，随着技术的发展，移动互联网、物联网、人工智能等行业对市场的影响已经凸显，新技术到底会给行业带来哪些变化，开发商如何正确看待和应对？ 

在很长一段时间，中国的房地产从居住属性变成了具有一定金融属性的特殊商品，而“房住不炒”的基调，其实很大程度上让房地产的投资属性降温而真正的回归到居住属性。另一方面，在最近几年房价上行的过程中，其实开发商整体的营销环境也发生了变化。 

常规手段不能奏效 房产营销面临多重挑战 

最快的冲击还是来自于线上，过去，开发商对于互联网的应用是依托垂直媒体帮助拓客，通过活动、媒体宣传等获取客源，后来随着房产电商的昙花一现，真正的变化来自于移动互联网和自媒体的冲击，流量变的相对分散，这也意味着常规广告投放方式已经不能奏效。 

互联网、人工智能、大数据，这几年提的其实并不少，新技术的出现需要更多的应用场景，对于开发商而言，线下的场景已经初步具备，就是线下售楼处，反而是更多的线上营销的断层，往常开发商通常通过第三方获取市场调查数据，通过案场登记表去进行广告效果的转化分析，在人工智能时代，这些动作却不够奏效，因为这些数据并不够全面，还称不上是大数据，并且无法通过真正的人工智能技术去进行分析帮助营销。 

从房地产行业发展趋势来看，由于成本的不断增加，买房人对于产品的要求也越来越高，开发商对于产品的追求越来越细致，所以营销也不再是简单的卖房子；从互联网角度，平台的流量价值就是数据价值，这在过往并没有被开发商深度挖掘。 

但人工智能能带给房地产行业的，远远不止限于营销角度，从国内现在的人工智能发展进程来看，依旧是互联网公司领跑，包括百度、阿里、腾讯、今日头条等公司都纷纷进入了人工智能领域，从落地布局上来看，百度的战略布局最早，线上和线下同步进行；阿里侧重于大数据、城市大脑的运营；腾讯和头条的应用还是在自身的产品层面，对比几家百度的无人驾驶技术、DuerOS、昆仑芯片等实际产品，已经成为国内人工智能的基础科技设施，具有先发优势 。 

正如十年前网络媒体替代传统媒体成为主流渠道，最新一轮的变革已经不仅仅是线上的变化，还有从线上到线下的融合，这在商业地产领域更加激进，也就是新零售，其背景是人工智能、零售业变革、消费升级的多重影响，根本还是基于技术的促进所引发的连锁反应，在住宅地产，这场颠覆式的变化也在拉开序幕：基于人工智能技术带动互联网发生巨变，进而带动营销领域发生颠覆性改变。 

人工智能并不遥远 颠覆地产行业可期 

相对于互联网行业的激烈竞争，房地产领域针对人工智能的应用也开始兴起，取决于对于技术变革行业的认识层次，如果别人掌握了新技术，率先应用在业务上，无疑就具有先发优势。 

那么人工智能到底如何影响未来的房地产行业，笔者认为有三个方面 

一、 影响需求和决策 

开发商是迫切需要准确的数据的，每年高价订购的各类报告是开发商作为决策的重要参考，这个决策包括对市场的判断、未来的产品规划、客户需求分析、开发计划安排等等。从中国房地产科学发展论坛发布的《2018美好居住生活白皮书》中，我们就能看到很多基于市场的数据来自于人工智能的总结和分析，针对人工智能的判断去决策项目未来的定位营销。 

目前仅有BAT级别可以达到这种量级的数据，但每家侧重点不一样，百度是搜索入口，用户的搜索行为其实就是精准的数据，而阿里的数据优势在于交易和支付，腾讯侧重社交和娱乐。 

人工智能下的大数据能知道很多，在精准数据和强大算法前提下，基于用户的LBS、个人信息、个性化标签等等，可以判定更多的有效信息，用以辅助决策。拿百度的大数据技术来说，其拥有包括人群属性、搜索意图、地理位置数据、兴趣爱好4个维度的200万数据标签，可以判断所属区位的居住密度、人群画像、综合体客流量等信息，过去需要花上大量财力物力和时间还未必能拿到的数据，百度大数据会轻易办到。 

二、产品变革 

技术带来的改变最能直观感受的就是产品的落地，假如我们这样假设：未来买房在家就可以提前预定家中的装修、户型，并且直接在工厂生产或者3D打印完毕，通过机器人在土地上安装完成；因为有巡游无人车，未来每个房地产项目小区可能不再存在车位一说；下班后，预定好的巡游无人车把你从单位接回家，小区门禁是人脸识别，电梯自动把你送到家门口……表面上看是技术和产品基于场景的落地，背后深层的意义是人工智能在基于互联网、物联网以及行业的产业链、智能化的赋能和提升。 

一线开发商已经开始布局，以开发商为例，目前排名前四的开发企业都在人工智能有所涉猎，万科很早就宣布与百度合作，今年宣布打造“万科智造”的概念，碧桂园则成立了机器人公司，试图通过人工智能以及机器人建造强化高周转，并且有打造多个机器人小镇的计划。而绿地控股宣布拟战略投资3亿元入股深兰科技，成为深兰科技第二大股东，这家公司也是围绕人工智能领域的独角兽企业。 

而人工智能设备和技术的普及，给开发商提供了更多的可能。在目前，很多产品已经具备线下使用场景和落地能力，以百度为例：达到L4级别的阿波龙无人车，可以在指定路线接驳业主、基于DuerOS设备激活破亿台，这意味着在同一操作系统下智能设备的互通，足不出户所有的设备和用户的所有生活场景是无缝打通的，高度智能化将会是房地产产品变化的重要特征。 

未来的房地产行业当中，首先基于人工智能的房地产营销场景和产品发生了变化，这个变化源自外部和内部，体现在以下几点：

1.项目的定位 、规划，比如产品设计、智能硬件的装配等，这些会影响项目的成本、工期、营销方式、去化周期等。

2.基于人工智能的“万物互联”，基于人工智能系统的互通，业主的出行的车、通信设备、智能家居都是互通互联，最终的结果就是涵盖智能安防、照明、环境监测、家电控制、娱乐健康、园艺等方面，这是初步的形态，也是感官上的变化。

3.可以衍生出基于开发管理更多的商业模式以及平台，开发商更多的从项目开发建设、营销转化到“城市运营”的角度，以居所为入口，偏重运营和后市场的盈利，颠覆了现有的产品形态和模式。 

三、 营销赋能

过去房地产行业投放互联网广告大多采用CPM和CPD，效果其实很容易被浪费，近年来开发商不得不改变投放策略，加强了线下渠道和分销的比重，但这并不是互联网的初衷。 

人工智能时代，广告形式变的更多，更重要的一点就是“千人千面”带来的意义，所谓千人千面是根据区域、个人喜好等将用户标签化，根据人工智能自动推送精准信息到目标受众，这也意味着广告推送会精准，能做到不仅是“信息找人”，而是“人找信息”的双向匹配无缝链接，开发商投放广告的精准度是可以定制的，曝光时间更长，投放客群精准，但这些需要人工智能技术的流量主提供支持才能实现，类似于百度，基于“搜索+推荐”双引擎，结合大数据挖掘用户的真实需求，圈定精准意向人群，也就是说，找到真正具有购置房产需求的用户，在广告投放上直接提升了传播效率与有效曝光。 

当然，从卖点提炼上通过人工智能产品提升项目产品的调性定位和增加卖点也是比较直接的营销助力。比如VR、AR、无人售货、无人驾驶等人工智能产品的落地可带来智能化的体验，辅助影响用户购买决策，赋能房产生态链变革。此外，作为营销部门高度重视的舆情监控问题，其实大数据也可以能根据关键词提供网络大数据，帮助开发商进行提前干预，降低影响。 

归根结底，人工智能的应用在房地产行业处于刚刚兴起，好比多年前业内刚刚兴起利用互联网营销，现在来看过去的“新玩法”已经变的“传统”或者“古典”，但其实这就是事物发展的客观规律，现在从营销角度是比较容易的切入点，但在未来房地产营销是一个极具挑战和创意的行业，更需要具备一定的产品和技术思维去应对，人工智能的大面积应用时代已经到来，就看你怎么接招了？