快讯| 「魔方公寓」完成1.5亿美元D轮融资，加拿大养老基金CDPQ领投

魔方成立于2009年，是较早进入长租公寓行业的运营商之一。魔方主打集中式房源，目前在全国有400多家门店，管理房间数超过7万间，覆盖了北京、上海、深圳、杭州、成都等20个主要城市，成熟门店入住率95%以上。

不同于自如、蛋壳等分散式长租公寓，以魔方为代表的集中式公寓采取集约化的管理，一家门店一般有几十至上百间房源。集中式房源的好处在于拿房成本和运营成本较低，据悉，魔方公寓目前的人房比仅为1：100。

集中的租住场景也使得公寓方更注重租住社区的运营。除租住以外，魔方公寓还为租客提供出行、办公、健身、餐饮、社保代缴等方面的增值服务，在线上推出了“魔方商城”，在线下则根据门店周边生活配套情况，在公区配置无人超市、贩卖机、按摩机、无人打印店等生活消费设施。

本轮投资方CDPQ亚太区私募股权投资总经理林明安表示，集中式长租公寓的想象空间还在于其社区涉及很多生活场景，租客在居住空间里有着大量居住之外的多样化需求。目前从行业情况来看，公寓租后生活服务的营收占比只有5%左右，而魔方已经将这个比例做到10%-20%，且未来还有很大的挖掘空间。

2018年，由于众多长租公寓运营商滥用金融杠杆、盲目扩张，引发了多起爆仓事件，行业也经历了一波倒闭潮与整合潮。进入2019年，行业中也只有分散式的蛋壳公寓与集中式的魔方公寓。

尽管2018年行业遭遇了挫折，但7天连锁酒店创始人，同时也是魔方生活服务集团董事长郑南雁也很看好长租公寓的未来。

他认为，发展长租公寓已经成为当下中国房地产发展的重要长效机制，魔方通过将闲置和低效利用的存量物业转变为人民群众需要的‘增量’租赁用房，创造了中国新时代下的租赁模式，既符合城市更新、产业发展以及政策导向，也满足了人民提升租住体验、追求美好生活的需求。

对此，柳佳也表示，由于大规模的城市化与人口迁移，加之大城市房价的上涨，国内租赁市场的需求不会下降，反而在不断上涨。随着国家政策的持续扶持，以及租赁用地、房源的增加，行业依然有着很大的空间与潜力。

柳佳认为，行业内现存的玩家，更应该把注意力放在运营管理效率的提升上。而目前看来，魔方已经有了不错的成绩。

据她介绍，魔方是行业内坪效最高的公寓运营商，精细化运营管理和领先的技术管理平台让门店收益实现最大化。而通过云计算、大数据，人工智能和物联网技术的创新运用，魔方打造了的智慧公寓，实现租客生活场景都实现智能化、安全化、无人化。

另外，魔方还将智能化管理与APP结合，租客从找房看房，到签约入住和租后服务，以及入住后的生活需求包括出行、购物、社交等，都可以在APP上一键实现。

从2016年开始，魔方采取多品牌战略，推出了蓝领公寓品牌“9号楼”和中高端公寓“MORE”。其中，“9号楼”只面向企业出租，目前已覆盖北京、上海、广州、深圳等10个城市，为瑰丽、喜来登、洲际、中国移动、中国电信、顺丰、德邦等500多家企业员工提供住宿服务。

长租公寓在中国起步较晚，目前长租公寓在整个租房市场的渗透率不到10%，相比渗透率高达60%的欧美市场，仍有很大的增长空间。

林明安认为，过去几年，长租公寓经历了从粗暴管理到精细化运营的发展，过程中魔方等头部玩家也完成了品牌塑造。而接下来，中国房产从开发转为存量，长租公寓行业比拼的其实是资产运营管理能力，要看谁能把存量资产激活，真正实现存量地产增值。

值得一提的是，这是CDPQ在中国出手的第一笔私募股权的直接投资。CDPQ成立于1965年，总部位于加拿大，在10个国家设有办事处，管理资金超过3000亿加币，在加拿大养老基金管理机构中排名第二。CDPQ重点关注房地产、基础设施和私募股权方向，在这三个领域的投资布局已占到30%。

林明安介绍，目前CDPQ在境外投资占比60%，而亚太区在3年前起步，集中于中国和印度两大市场。团队的投资取向多元化，除了地产服务，也关注消费等项目。

今年以来，长租公寓行业头部效应愈发明显。资本更倾向于中后期项目，获得高额融资的都为头部玩家：不久前，窝趣公寓获魔方领投近2亿元B轮融资，蛋壳完成5亿美元C轮融资。而中小公寓难以支撑，行业也出现了新的整合机会：蛋壳公寓全资收购爱上租，麦家公寓也宣布对寓见公寓部分资产重组。可以预见，2019年行业洗牌还会继续，马太效应将进一步显现。