房地产税渐行渐近

稳步推进房地产税立法”，这是今年政府工作报告的新提法。

一向先知先觉的资本市场，在这个新提法出来后，反应激烈——房地产板块的股价连续三日大幅下挫。市场意识到，喊了多年的房地产税是真的快来了。

再深入一点剖析房地产税改革任务的时间节点、落地的基础条件、地方财政压力等种种迹象，我们预判，房地产税立法程序的完成，可能比大家预期的要快得多。

首先来看房地产税出台的时间节点

2013年十八届三中全会《全面深化改革若干重大问题的决定》中明确提出，“到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果，完成本决定提出的改革任务”。而 “加快房地产税立法并适时推进改革”是其中的“重要领域和关键环节”之一。

随后，从2014年以来的历年政府工作报告，都可以看出房地产税立法一直在按照上述预定目标推进，没有出现明显的拖延或滞后。

2014年政府工作报告的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”；

2015年-2017年的政府工作报告对此未见新提法，意味着这三年正是相关部门研究制定房地产税方案的阶段；

2018年政府工作报告重提“稳妥推进房地产税立法”，这一表述与2018年4月21世纪经济报道关于“房地产税法草案曾在系统内部征求过意见”的传闻相互呼应，“稳妥”一词也说明2018年重点任务是解决各部门之间的分歧；

2019年政府工作报告的最新表述是“稳步推进房地产税立法”。“稳步”与“稳妥”一字之差，或许意味着部门间的分歧已得到初步解决，正式进入立法程序。3月8日全国人大对今年的立法工作安排中提出“制定房地产税法”也验证了这一工作进度。

因此，如果仅从2020年改革任务的时间节点看，今年或最迟明年完成房地产税立法的可能性较大。

再来看房地产税落地执行的基础条件

第一，2018年6月，全国统一的不动产登记信息平台已实现联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。不动产登记信息全国联网后，不同种类房产将统一汇总到国家级平台上，不同地区、不同部门之间“信息孤岛”将被彻底打破。

另外，国务院刚刚发布的《关于压缩不动产登记办理时间的通知》，要求大幅压缩不动产登记时间，在2020年前不动产登记数据质量要达到“完善”的水平。如此，为房地产税征收提供了实际可操作的平台。

第二，2019年个税专项抵扣政策正式落地，其中首套房贷利息纳入抵扣范围，这一方面会减轻普通家庭税收负担，另一方面也会进一步归集全国家庭住房信息，为房地产税的征收创造条件。

综合来看，房地产税的征收已经“万事俱备”，只欠立法程序和随后的细则落地之“东风”。

下面来看房地产税法出台的立法程序

谈到立法程序，许多观点认为房地产税的立法将经历漫长的程序。然而，最近三年的情况与大家想象中的不一样——2018年全国人大明确提出的制定、修改和审议的17部立法任务中，进入最终审议环节或审议通过的有14部，占比高达82%，而2017年和2016年的占比分别为95%和68.2%。

2019年3月8日，全国人大明确提出2019年“制定房地产税法”的立法安排，根据历史经验，这一表述将加速房地产税立法程序的完成，2019年房地产税立法进入最终审议环节的可能性超过60%。

需要指出的是，房地产税法是一般法律，与《物权法》等基本法漫长立法过程有所不同，也无需提请两会的全国人代会通过，只需由不定期召开的全国人大常委会审议。

综上可知，立法程序不会拖房地产税法出台的后腿。

最后来看房地产税加速出台的现实因素

最近一轮的房地产去库存，被业界称为“房地产企业最后的狂欢”。地产圈大佬冯仑判断：房地产进入后开发时代，存量房时代正在来临。

这个观点，有大量的数据可以佐证。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心披露的数据显示，2018年城镇居民人均居住面积达到40.8平米，套户比达到1.13，而美国、日本、德国、英国的人均居住面积为67平米、19.6平米、39.4平米和35.4平米，套户比分别为1.15、1.16、1.02和1.03。由此可见，国人的居住条件与发达国家不相上下。

这种居住条件，是在短短二十年内实现的，而在2000年-2018年，我国城镇居民人均居住面积从20.3平米增加到40.8平米，正好翻了一番。其中，2000年-2018年城市地区商品房累计竣工面积达135亿平米。可以说，中国房地产市场的跨越式发展，是用短短的二十年时间，走完了发达国家半个世纪以上的历程。

值得注意的是，2013年-2015年商品房竣工面积达到历史高位之后，最近几年竣工面积在一路走低（参见下图），这印证了新建住房和增量市场的发展空间越来越小，存量房时代渐行渐近。

存量房时代的到来，不仅反映在新房和二手房交易的此消彼长关系上，还能在土地交易市场中得到验证。

2018年末，全国住房市场待开发土地面积4.56亿平米，再创近十年来新高。土地库存的大量增加，已经反映到最近半年的土地交易市场上——全国100大中城市土地成交面积多数月份大幅负增长（参见下图）；2019年1-2月土地成交总价为3973亿元，仅为2018年全年（3.33万亿元）的12%。

土地市场的低迷，将加大地方政府的财政压力，开拓新的地方财政收入来源迫在眉睫。

事实上，在2018年-2019年两次政府工作报告中，“稳妥”或“稳步”推进房地产税立法的提出，都以“健全地方税体系”作为前置目标。由此可见，房地产税将成为未来地方财政收入的主要税源。

综合来看，房地产税最终落地不会遥遥无期，相反可能会加速出台。

最近，住建部明确表示中央“房住不炒”的调控精神没有改变。在此大趋势下，那些在全国范围持有大量房产的投资客，受房地产税的影响将较大，这些群体需要未雨绸缪，提前调整自身的资产配置结构。

对于普通家庭而言，房地产税出台的影响比较有限，即便是全面征收，也会有一定的免征面积或纳税之后的退税政策安排。换句话说，房地产税不会明显增加普通居民的税负。