恒大战略转型第一条：一定要把负债降下来

01 疫情下的房地产：恒大与其他

在淘宝APP上买个门把手的工夫，就能在恒房通APP里买套房？

恒大在疫情期间推出的网上购房，还有大多数消费者还持有怀疑态度。没有办法，当年淘宝APP就算是卖本二手书，你我也持同样的态度。

但数据回应了一切。

3月31日，恒大举行2019年度业绩发布会。数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿，同比增长9%。

而网上购房推出的2020年第一季度，恒大销售额1465亿，同比增长23%；销售回款1133亿，同比增长55%。

这一串数字，理所当然地位列了行业TOP1，也刷新了恒大一季度销售及回款的最高历史纪录。

其实早在2月16日，恒大就通过线上发布会稍微透露了一下。恒大集团副总裁刘雪飞说，房屋认购数量达到47540套，总价值约580 亿。

那只是实施全面网上购房的第3天。就算是疫情期间，我华夏同胞的消费力也不容小觑。

问题在于，为什么线上销售会实现如此规模？

折扣不得不提。3月，有业内人士粗略计算，假如购房者购买了一套100万元的房子，若能享受所有的优惠，则全款只需63万。

买套100万的房，给一辆奔驰A级车的优惠，何乐而不为呢？

只是，以写字楼专业媒体Officese测算，房地产全行业的毛利率水平在20%左右。而恒大从2019年清尾以来，给到消费者的优惠一直处于20%-30%之间。

打个折，直接将行业平均毛利就搭进去了。恒大岂不是要“骨折”？

02 白银时代的拿地好手

许家印给出的解释是，咱买的地便宜呀。

在发布会现场，他轻描淡写地聊了一句，由于前20年恒大多么地高瞻远瞩，低价拿到了不少地。

业绩报告显示，恒大目前土地储备约3亿平方米，即使在完全不拿地的情况下，仍可支撑多年开发。

恒大20年年来都在怎样拿地？从这几年的发展就能看出些眉目。

2012年，万科的郁亮喊出了“白银时代”的口号。他认为，房价和商品房销售额的增幅将告别高增长，进入中速增长。

赞同这一观点的头部地产企业，深信行业将逐渐步入深度整合。他们把现金悉数放在存折里，等待绝佳时机再掏出来，以并购模式收割中小房企。

从理论上讲，郁亮对行业宏观的判断没有问题。

毕竟，2014年的中国房地产市场，确实经历一拨量价齐跌。但归结到实际的地产生意上，恒大、碧桂园等企业的应对措施，可谓更加接地气。

那就是大肆扩张土地储备与开发项目，以“供给侧爆炸”取代企业并购。

那几年，一套房能少卖出几十个车厢的白菜呢，开放商们拿地的价钱也低得多。

以2013年为例，全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元，同比增加50%。这年7月，北京丰台区夏家胡同地块出现单价地王，楼面价仅4.58万元/平方米。

看似出让金增长了一半，但时间来到2019年，北京2902-31地块楼面价已达到6.95万/平方米。

多出来的价格，也够在七八环买套房了。

自2012年“白银时代”高歌唱响，恒大就一个劲逆着行业判断来。

2013年，恒大土地储备总量达到1.51亿平方米，2016年增长至2.29亿平方米，2017年更是飙升到3.12亿平方米。

这是首家土地储备超过3亿平方米的房企。

低价拿地的总量足够多，而今在房价上让20-30个百分点后，恒大依旧能够保持30%的毛利，和10%的净利。

这波操作不得不服。

最主要的是，看到优惠后买他家房子的人就多了。用更低的价格，赚更多的钱，《21世纪经济报道》就表示，恒大要重回高增长轨道了。

03 高增长、控规模、降负债

在恒大3月31日的业绩发布会上，许家印也提到了“高增长”。

他说：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。

高增长是指销售。恒大内部定了一个小目标，2020年卖他个8000亿，到2022年要实现1万亿销售额。

在第一季度这种淡季，恒大的销售额就刷新了公司纪录。要是疫情结束后的“线上+线下”双轨驱动，恒大的8000亿应当是妥妥的。

控规模是指土地储备。许家印说，土地储备方面，未来3年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

为什么要在高增长情况下，一改往年的拿地风格呢？

最终目的是降负债。

业绩报告显示，恒大2019年资产负债率77.9%，同比增加4.2%；净负债率159.3%，同比增加7.4%。

在2012年以来的跑马拿地之后，恒大的负债水平也同步达到了行业高位。

偏重的债务负担，可能导致企业现金流主要用于还本付息，缺乏足够的资金维持正常生产经营。

所以，降负债成为恒大2020年战略转型的关键。

▲恒大一季度销售及回款对照图

许家印在现场粗略估算：2018-2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。

同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就能实现有息负债下降1500亿。

他心中的小算盘是，有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

其实，早从2017年土地储备破3后，恒大就在控规模、降负债了。

这要从2016年讲起。当年，中国房企包括私募债、公司债、中期票据等融资额达11376.7亿，同比上涨26%。

注意，这个数字同样创了历史纪录。

但同年10月份，国家数轮密集的调控后，房企的债券融资难度明显加大。

2016年第四季度，房企债券融资总额为1100亿元，环比下滑68.4%。聚焦到12月，房企发债融资仅126.7亿元，是最近1年来的最低点。

要知道，债券是房企各渠道融资中，价格最低的资金来源。

到2017年3月，银监会部署开展“三违反”“三套利”“四不当”专项治理工作，同业流动性极其困难，银行居然出现了短暂的“钱荒”。

当时，北京工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍，北京银行、招行、中信等银行二套房利率也调升至1.2倍，民生银行更是上升至1.3倍。

房利率提升，银行拉长放款周期，房企在融资难的情况下，还回款难。

真可谓难上加难，太难了。

过量的土地储备，势必会造成大量资金沉淀。

2017年之后，恒大就在逐渐放慢拿地的节奏，通过增回款、少支出降低有息负债。从土地储备面积来看，恒大2018年为3.03亿平方米，2019年为2.93亿平方米。

04 下半场已至

从1998年中国房改引入市场化机制算起，住房制度改革已经走过22个年头了。

2019年，中国城镇化率也从改革开放时的17.9%，上升到了60.6%。

当这个数字突破60%时，意味着我们已经进入二次城镇化阶段，房地产行业也开始向下半场进发。

2019年初，麦肯锡（McKinsey）给出了未来城市发展的4大趋势：人才更重要、城市界线更模糊、城市挑战更严峻、科技作用更明显。

这其实也算得上地产行业下半场的趋势。

从TOP30房企超过50%往智慧人居方向布局来看，科技、人才等方面的趋势依然在2020年得以变为现实。

但用更为“政治经济学”的术语来说，房地产下半场最主要的命题与趋势，就是所谓的高质量发展。

它与高负债、高杠杆，都是反义词。

只是，根据世联行的统计，2019-2021年，房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中，2019年需兑付的债券规模为4464亿元，比2018年增加近1倍。

降负债，早已成为所有房企的必须。

据称，为尽早实现4000亿以下的总负债，恒大在多元产业方面也收紧了投资。许家印在发布会现场表示，公司5年内不再投资其他任何产业了。

之前所有跑马圈起、蒙眼狂奔的旧世界都将崩塌。新的世界，则正露出它锋利的獠牙站在世人面前，要么吞噬众人，要么被众人骑在背上。

而高增长、控规模、降负债后的恒大，已有一只脚站上了它的肩膀。